買屋當包租公正夯?別高估收租報酬率就行

胡兆陽
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 最近在房地產的相關論壇裡,某網友問到:有鑑於近期房價出現有感下跌,因此想花600多萬元買高雄市凹仔底重劃區10年以內的房子,然後以每月2萬元的租金來收租。這樣做是不是一項划算的投資?引發了不少網友的熱烈討論。

 事實上,有不少腦筋動得快、投資敏感度高的民眾早就想趁著全台房價走跌之際,買入好地段、好產品、好價格的房子,然後再出租給房客當包租公。不只是高雄市熱門房市區域的凹仔底重劃區,包括三多商圈、台南市永康及後甲、成大商圈,以及台中市的捷運綠線、新北市捷運環狀線沿路的房市,都是目前包租公、包租婆獵取收租房屋的重點區域。


▲高雄市的房價比較低,部分好地段的房屋出租報酬率完勝台北市。

 然而,大部分初次當包租公、包租婆的民眾,想到的問題大多是「房子的地段好不好?」、「容不容易出租?」、「如何防止遇到惡房客?」等問題,卻忽略掉以下更重要的收租屋迷思。

 首先是「高估了租金收入」。以前面民眾購買高雄市凹仔底重劃區的收租屋例子來看,假設買進的是每坪單價19萬元、總價650萬元、坪數34.2坪的2~小3房的收租屋,而每個月要收到2萬多元的租金收益,不少網友都為此打上問號。

 因為總價650萬元的7成房屋貸款是455萬元,以房貸利率1.8%、貸款20年的本息平均攤還法計算,每個月的房貸支出大概也是2萬多元。即然每個月的租金和房貸支出相去不遠,那房客乾脆自己買房子就好了,何必把房租送給房東呢?



況且,準房東在計算收租報酬率的時候,常常忽略掉「前一個房客搬走之後,到下一個房客還沒入住」的收租空窗期,因此實際的每年收租報酬率不會是24萬元(2萬X12個月)/650萬元=3.69%,而應該保守估算有2個月的收租空窗期,收租報酬率變成  (2萬X10個月)/650萬元=3%。

 然而,不少民眾會認為:買屋收租金的房東並沒有馬上把所有的房屋總價付出去,所以計算收租報酬率的時候,不應該以房屋總價當分母,而是以購屋自備款195萬元(650萬元的3成)當分母才對,每年的收租報酬率應該是:20萬元/195萬元=10.2%。


▲買房子當房東是許多人的夢想,但是當心別高估了收租報酬率。

 不過,大家可能忽略了 「買房子是要繳利息給銀行的!」,所以實際的收租報酬率還要扣除房貸利率,而且銀行給個人名下第2間以上的房屋貸款利率通常比較高,大約在1.9~2.5%左右,另外房屋的修繕費用、社區管理費及相關稅賦支出,以及房屋的折舊率也會折損你的收租報酬率,這些問題都是想當包租公、包租婆的民眾要特別留意的事。

房地王line: @djh4909b

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