買屋當包租公正夯？別高估收租報酬率就行

 最近在房地產的相關論壇裡，某網友問到：有鑑於近期房價出現有感下跌，因此想花600多萬元買高雄市凹仔底重劃區10年以內的房子，然後以每月2萬元的租金來收租。這樣做是不是一項划算的投資？引發了不少網友的熱烈討論。

 事實上，有不少腦筋動得快、投資敏感度高的民眾早就想趁著全台房價走跌之際，買入好地段、好產品、好價格的房子，然後再出租給房客當包租公。不只是高雄市熱門房市區域的凹仔底重劃區，包括三多商圈、台南市永康及後甲、成大商圈，以及台中市的捷運綠線、新北市捷運環狀線沿路的房市，都是目前包租公、包租婆獵取收租房屋的重點區域。


▲高雄市的房價比較低，部分好地段的房屋出租報酬率完勝台北市。

 然而，大部分初次當包租公、包租婆的民眾，想到的問題大多是「房子的地段好不好？」、「容不容易出租？」、「如何防止遇到惡房客？」等問題，卻忽略掉以下更重要的收租屋迷思。

 首先是「高估了租金收入」。以前面民眾購買高雄市凹仔底重劃區的收租屋例子來看，假設買進的是每坪單價19萬元、總價650萬元、坪數34.2坪的2～小3房的收租屋，而每個月要收到2萬多元的租金收益，不少網友都為此打上問號。

 因為總價650萬元的7成房屋貸款是455萬元，以房貸利率1.8％、貸款20年的本息平均攤還法計算，每個月的房貸支出大概也是2萬多元。即然每個月的租金和房貸支出相去不遠，那房客乾脆自己買房子就好了，何必把房租送給房東呢？



況且，準房東在計算收租報酬率的時候，常常忽略掉「前一個房客搬走之後，到下一個房客還沒入住」的收租空窗期，因此實際的每年收租報酬率不會是24萬元(2萬X12個月)／650萬元＝3.69%，而應該保守估算有2個月的收租空窗期，收租報酬率變成　 (2萬X10個月)／650萬元＝3%。

 然而，不少民眾會認為：買屋收租金的房東並沒有馬上把所有的房屋總價付出去，所以計算收租報酬率的時候，不應該以房屋總價當分母，而是以購屋自備款195萬元(650萬元的3成)當分母才對，每年的收租報酬率應該是：20萬元／195萬元＝10.2%。


▲買房子當房東是許多人的夢想，但是當心別高估了收租報酬率。

 不過，大家可能忽略了 「買房子是要繳利息給銀行的！」，所以實際的收租報酬率還要扣除房貸利率，而且銀行給個人名下第2間以上的房屋貸款利率通常比較高，大約在1.9~2.5%左右，另外房屋的修繕費用、社區管理費及相關稅賦支出，以及房屋的折舊率也會折損你的收租報酬率，這些問題都是想當包租公、包租婆的民眾要特別留意的事。

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