不動產法律系列!未成年人購屋的關卡不少

盧振池
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 媒體近期報導一位買家想以未成年子女的名義買下房子,但是要求不讓配偶知道,負責牽線的房仲業者卻告知房子可以登記在小孩的名下,還可以取得房屋貸款,最後必然產生了購屋糾紛。事實上,法律有規定未成年人為「無行為能力」或「限制行為能力」,根本不能自己買房子,當然也不可能輕易取得房屋貸款。法界人士表示,類似案件除了凸顯民眾在購屋的時候,不能只聽相關業者或親友的論點,自己也要對購屋相關的法律知識有所瞭解才行。


▲早一點買房子或許是好事,但是未成人購屋可得好好認識相關的法律規定。

 雖然民法裡的條文裡並沒有逐字規定「未成年不得買房子」,但是民法第12條明定未滿20歲就屬於未成年人,第13條第1項則規定「未滿7歲之未成年人,無行為能力」、第2項規定「滿7歲以上之未成年人,有限制行為能力」;另外在民法第76、77條還有規定「無行為能力人由法定代理人代為意思表示」、「限制行為能力人為意思表示及受意思表示,應得法定代理人之允許」。

 換句話說,只要是未成年的子女要買房子或只是掛上不動產產權的名字,都必須要經過所有的法定代理人同意、簽章認可才行(日後未成年人要賣屋時也一樣),也就是父親、母親兩者都要簽字同意,即使是父、母親已經協議分居,也一樣缺一不可。如果未成年子女的父、母親已經辦妥離婚手續,那就由擁有監護權的一方簽字同意,未成年子女才可以自己名下擁有並登記不動產權狀。


▲未成年人的收入狀況不明,金融機構大多不受理相關的房貸業務。

 不過有一種特例,可以讓未成年人不必經過法定代理人而買下或登記自己房子,那就是符合「已經登記結婚」的條件。然而,未成年人要符合這項條件並不容易,首先民法第980條規定「男未滿18歲、女未滿16歲者,不得結婚。」而且民法第981條也規定「未成年人結婚,應得法定代理人同意。」也就是必須同時符合這兩項規定,戶政機關才會受理未成年人的結緍登記手續,後面的買房子、登記不動產所有權才能成立。

未成年人房貸難成案
 至於未成年人能不能申請房屋貸款?答案就是「不可能 !」銀行業者表示,任何人申辦房屋貸款的資格審查,一定脫離不了每個月薪資收入、工作年資、房貸所得收支比等項目,而未成年人的這些項目,沒有一個能夠過得了銀行的審核關卡,即使是未成年人提供了強而有力的保證人,大部分的銀行也會為了減少日後營運的風險,而直接婉拒這種未成年人的房貸案件。

 

 

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