銀行趁低利打轉貸戰!房貸戶省息先算費用

盧振池
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 近期中央銀行召開第2季理監事會議時,中央銀行總裁楊金龍明確指出,未來全球進入升息循環,台灣也是一樣。意謂著國內下半年的房貸利率有可能往上調整,不過銀行業者目前為了搶占房貸市場的大餅,仍然祭出「低利率轉貸」的方案來吸引已購屋民眾前來轉貸,想要趁著房貸利率上升之前,轉貸到利率較低的購屋民眾,手腳得要快一點。


▲房貸低利率的情況仍在,銀行先打拼轉貸市場的商機。

 然而,購屋民眾想要省下利息錢之前,必須先把相關的費用算清楚,因為把A銀行的房屋貸款轉貸到B銀行,相關的手續及費用還算複雜,如果有不懂之處,一定要事前向銀行人員或代辦的地政士(即代書)詢問清楚,以免「省了利息,賠了費用!」。

 首先,要確認當初和原本的房貸銀行是否有簽訂「提前還款違約金」(俗稱「綁約條款」)的條文。一般的約定是:房貸申請人在2~3年之間如果提早清償房貸,必須繳納違約金。至於違約金的多寡是以提前清償的期間而定,例如1年以內清償要付房貸總額的1%違約金、每多1年清償則減少0.2~0.25%(視各銀行內規而定)。


▲房屋貸款的條文要看清楚,提前清償都要付為數不小的違約金。

 其次,爭取轉貸的銀行會先房貸客戶收取「開辦手續費」(或稱服務費),此費用的性質就像是民眾向銀行申辦一般的信用貸款時,銀行必定要賺取的手續費,金額大約5,000~9,000元不等。不過,銀行業者為了吸引民眾轉貸,通常會給予部分手續費的折扣,因此實際這項費用大約3,000~6,000左右,民眾可以多多比較各家銀行的收費差異。

 再者,當你把房貸轉到B銀行的時候,B銀行勢必要再重新對房子鑑價以及申請人的徵信費用。雖然銀行大多會自行吸引此鑑價及徵信費用,但是當你確定要轉貸時,地政機關會收取這項房屋貸款的地政設定規費,金額的計算方式是「房屋設定金額的0.1%」,房屋設定金額則是實際房貸金額的1.2倍。之所以要把設定金額與房貸金額拉開2成的差距,主要是因應房價的變動,要讓貸款金額有所彈性調整的空間。


▲房屋的總價、貸款金額都很高,想要轉貸得先算清楚要花多少額外費用。

 最後,別忘記找代書處理這些煩雜的房屋貸款轉貸手續,是要花錢支付代書費用的。然而,通常不會有單獨請「代書」的費用,而是代書幫你申辦房貸設定費(每件約3,000~5,000元)、塗銷原貸款的代辦塗銷費(每件約2,000元)。如果自己有時間、不覺得跑地政事務所、銀行麻煩,要全部自己申辦也行,這樣就能省下一些轉貸的費用了。

 

 

 

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