同時間買屋賣屋!為何鄰居賺錢、我卻賠錢?

胡兆陽
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 同一個社區、相同的買進及賣出時間點,賣家們有沒有可能一個大賠、一個賺?答案是「肯定」的。位在新北市板橋區、目前為全國最高的住宅大廈—「新巨蛋」住宅社區最近揭露的多筆實價登錄成交價,就出現了這種「一個大賠、一個賺」的情況。房市業者表示,同一個社區住宅的每戶樓層、坪數、方位、隔局都各不相同,所以即使買進、賣出的時間點相近,各自賺賠的情況一定會有所差別,完全要看當初有沒有買錯房子。


▲板橋的「新巨蛋」大樓社區從套房到4房的格局都有,成交價範圍極大。

 買了怎樣的房子,才算是「買錯房子」?首先,坪數太大的房子因為需求量不多、購買者比較少,所以會比中、小坪數的房子還難賣,賠售的機會也就比較大。例如這次板橋「新巨蛋」社區大樓賠售金額達到500萬元的房子,扣掉停車位的坪數就是66坪、四房格局的房子,要找到適合的買家就比較困難,成交價當然很難撐高。

 同社區的另一間房屋坪數(扣掉停車位)只有37坪、規劃出3房的格局,就很符合一般購屋族的需求,尤其現在國內有少子化的趨勢,37坪對換屋族而言已經很夠用,這種產品不愁找不到買主,所以屋主今年轉手賣出之後,就獲利了120多萬元。


▲房市景氣不佳時,高總價的房屋成交價比較難維持在高檔。

 其次,對於總價太高的房子而言,因為房市裡付得起的買家比較少、中央銀行又有限制高總價房貸成數的措施(台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元以上的房子,房貸成數不得超過6成),所以賠售的機率會比同社區裡較低總價的房子來得高一些。

 再以前面的「新巨蛋」社區實價登錄戶為例,4年前四房格局的這一戶購買總價是4,888萬元,大約是37坪這一戶購買總價2,501萬元的兩倍,意謂著每個月的房貸繳款壓力也是高出兩倍,以七成的房貸、利率1.8%來計算,每個月的房貸金額將近17萬元,能夠付得起這種房屋貸款的人真的不多,難怪賣家願意以賠售500萬元的方式來加速脫手。


▲自己不在乎的房屋小缺失(例如穿心煞),不代表每個買家都可以接受。

 最後,如果買了自己不在意的「缺失房屋」,也很可能出現同一個社區裡「別人賣屋賺錢,自己賣屋卻賠錢」的窘境。自己不太在意的缺失房屋包括有風水瑕疵(例如穿心煞、懸空煞等)、開窗看見福地或電塔、房間太小、採光差的房子等等,這些房子的小缺失在自己購屋的當下可能不以為意,但是當你要賣這間房子的時候,就成為買家狠狠殺價的理由了。

 

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