交屋前該有的卻沒有！法律權益記得爭取

[房地王/盧振池報導]  

每年到了第4季，總是各個建商拼完工、趕交屋的時刻，因為建商可以在年底前交完屋、拿到購屋者申辦銀行房貸的撥款，對於當初購買預售屋的民眾而言，也希望早一點交屋、趕在隔年農曆過年前「入新厝」，這是人生中最好不過的事了。也正因為如此，民眾在交屋前的驗屋階段，如果發現的是「小瑕疵」的屋況，可以立即修補或是用扣款的方式，來完成後續的交屋步驟。

  ▲建商施工品質難免會和自己的認知有落差，交屋前最好仔細檢查。  

但如果是驗屋時，發現這是短期間之內，建商都難以解決的問題，而當初已經按時繳完工程款的民眾又有住新屋的需求，此時可能還是得先完成交屋的手續，留待日後以對簿公堂的方式解決。  

大家可能會想問：哪些算是交屋時的「小瑕疵」屋況？小從牆面不平整、插座供電不正常，大到管線漏水或廚具、衛浴設備等級不同等問題，這些驗屋後發現的瑕疵經過建商的工務部修整、或是扣減交屋的尾款之後（例如建商用了比當初簽訂預售屋買賣契約書裡所寫的更差等級的建材），購屋民眾還是得配合建商完成交屋手續。  

▲交屋的廚具、衛浴設備等級不同於契約書時，可以向建商要求扣減尾款。  

至於哪個問題算是驗屋時「難以解決」的問題，使得民眾先辦理交屋，日後再來向建商求償？答案是「必須違法施作的休閒設施」，11月初高等法院就作出了相關事件的判例。事件的內容是，新北市新店區的某建商在預售建案的廣告上，刊載了此建案社區將設置空中花園、健身房、交誼廳等休閒設施，但是交屋之後卻什麼都沒有，已購屋的住戶覺得自身的權益受損，選擇先交屋再向建商提出損害賠償的訴訟。  

廣告也是契約內容

建商的說法是這些休閒設施是無償設置給住戶，所以就沒有一定要施作的義務，況且依據彼此簽訂的買賣合約書內容所示，建商擁有變更、修改的權利。不過，高等法院認為，此建案的頂樓工程核准圖並沒有健身房、交誼廳等休閒設施的設置，但廣告交宣上卻刊載這些不存在的設施，以便吸引民眾的購買，已經屬於「廣告不實」的行為，而且事後又沒有尋求合法的方式來蓋給購屋者，明顯違反買賣契約，因此判決住戶勝訴，建商應該賠償購屋住戶的權益損失及一倍金額的懲罰性賠償。  

▲預售建案的廣告劃出屋頂是巴洛克式的，蓋出來的屋頂就不能是平房式的。  

由此可知，已交屋的民眾千萬不要以為房貸金額已經撥款給建商，就放棄向建商爭取賠償的權益，因為「廣告也是契約的一部分」，預售建案的廣告上有要蓋的東西，交屋時就應該要有，如果沒有，建商就是明確的違約，必須承擔預售屋賣出之後的「瑕疵擔保責任」。  

至於想要以此項建商的違約事項而達到無條件「退屋、解約」的民眾可能要失望了，因為新成屋的解約、退屋必須達到或接近「無法居住」的地步，才能符合法律上要求的比例原則，沒有休閒設施還是可以安穩入住，因此還不構成退屋、解約的要件。