公共住宅轉租違法!買房收租正對時

盧振池
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民眾想賺房地產的收益想瘋了?!前一陣子台北市發生民眾抽中了公共住宅,卻私底下轉租給其他房客來收租金的案例。房市業者表示,公共住宅只限定符合一定資格並且抽中入住權利的民眾居住,「轉租公共住宅」的行為絕對違反法令規定,不但會被撤銷中籤的入住資格,收租的不法所得也會被要求全數繳回,因此想當個穩定收房租的「包租公」,還是得自己花心力去買房子才行。


▲轉租公共住宅不可行,自行買屋當房東才是長久之計。

 事實上,目前的房地產市場價格已經比前幾年房市處於多頭行情時最高檔的價格低個20~30%,代表的意義是現在買房子來當包租公、包租婆的難度已經降低許多,所獲得的租金報酬率也會相對提高不少。

 先以租金報酬率為例,假設以1,000萬元買下台中市北屯區3房的房子來出租,每個月收租2.5萬元、一年收入30萬元的租金,暫不考慮其他支出的成本所計算出來的租金報酬率即為3%(30萬元/1,000萬元)。如果現在去買房價已經跌了20%的同棟大樓3房的收租屋,購入的成本變成800萬元(1,000萬x (1-20%)),一年收入30萬元租金的報酬率就會提高到3.75%(30萬元/800萬元)。


▲收租屋有大有小,小資族想當房東要先衡量自己的財務實力。

 不要小看這少少的0.75個百分點的租金報酬率差距(3.75% - 3%),10年下來就有7.5個百分點的報酬率高低之分,而且取得收租屋的成本越低,到時候想要壓低房租金額來搶房客、增加房屋出租率的籌碼也會比較多。另外,原本買下1,000萬元收租屋的3成自備款,至少要有300萬元、剩下700萬元用房貸支付,現在房價下修20%、變成800萬元之後,只要準備240萬元(800萬x 30%)就行,如果是買小一點坪數的房子來收租,自備款就會更低了,因此想當個收租金的包租公,門檻已經變得容易許多。


▲房價下跌之後,想當房東的投資客已蠢蠢欲動想逢低買進收租屋。

 不過,初次要當房東的民眾也別把買收租屋的事情想得太容易,因為一旦選錯收租屋的地點,不只徒增自己的麻煩,還可能「賺了租金,賠了房價」,建議選擇收租屋的地點要考量以下因素:
一、離自家房子越近越好,才能方便處理租屋、修繕、連絡房客等事宜。
二、避開重劃區的房子,因為這裡大多是自住客層,較少有租屋需求。
三、寧可買貴一點,也要選擇交通便利的地段,因為出租率、租金收入都會高一點,還可以讓買來的收租屋房價更具增值效益。

 

 

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