只看房貸利率落伍了!這個夠低才是狂

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

又到了第4季新成屋完工交屋的季節,熬了兩、三年終於等到預售屋建案完工交屋的民眾,在辦理交屋程序、入住新成屋之前,必須先申辦完房屋貸款。然而,不論是參與建商找來的銀行、或是自己找銀行來辦房貸,大部分的民眾想要省下多一點的房貸費用,都只看「房貸利率」優不優惠?其實這是錯誤的觀念,真正要省錢得看「總費用年百分率」,而不是房貸利率!  

買房子 ▲買房子除了要對房價錙銖必較,也要找到有利自己的房屋貸款。  

所謂的「總費用年百分率」是指計算一切申辦房貸的開辦費、服務費、徵信費、利息支出等所有費用之後,所算出來的「真實」貸款年利率,以簡單、白話易懂的說法就是「房貸利率+申辦費用=總費用年百分率」,但是實際的總費用年百分率計算公式可不是引號寫的這麼簡單,而是相當複雜、難懂,所以民眾不必去記這個公式,因為金融監督管理委員會已經規定各家銀行,當民眾申辦房屋貸款時,一定要揭露這個房貸的「總費用年百分率」給民眾知道。  

 

總費用年百分率較真實

然而,為什麼申辦房屋貸款時,要看「總費用年百分率」,而不是看房貸利率?正如前面所說的,民眾申辦房屋貸款時,銀行會賺取你的開辦費、服務費或是稱為「帳戶管理費」等費用,這些費用都應該列入房屋貸款的支出成本裡,不能只看房貸利率而已。  

房貸利率 ▲各家銀行的網頁上都有房貸利率、每月繳款金額的試算服務。  

另外,有些銀行給的優惠房屋貸款利率分為三段式(例如第一年1.65%、第二年1.75%、第三年起1.8%)、有的銀行則是分為兩段式(例如前3年1.6%、第4年起1.85%),有的銀行則是沒有分段、「一率到底」的房屋貸款利率1.8%,如果再加上有的銀行給寬限期、有的沒有給寬限期,民眾實在無法分辨得出哪一家的銀行比較優惠?此時就需要看各個房貸的「總費用年百分率」高低,自然就能快速得知找哪一家銀行申辦房貸最省錢。

舉例來說,小王需要申請20年期、500萬元的房屋貸款,於是找了: A銀行的房屋貸款方案是—房貸利率1.8%、相關費用共5000元、寬限期3年; B銀行的房屋貸款方案是—前3年房貸利率1.65%、第4年以後1.82%、相關費用共3000元、無寬限期。 那麼究竟小王應該找A還是B銀行申辦房屋貸款比較省錢呢?

小王申辦房屋貸款的條件比較

比較項目 A銀行 B銀行
寬限期 3年
房貸利率 1.8% 前3年房貸利率1.65%、第4年以後1.82%
相關費用 5,000元 3,000元
總費用年百分率 1.81% 1.78%

資料來源:國泰世華銀行房貸試算網頁  

從各家銀行提供的房貸試算網站得出,A銀行房屋貸款的總費用年百分率是1.81%、B銀行房屋貸款的總費用年百分率是1.78%,可見B銀行的房屋貸款雖然有較長期的偏高房貸利率(1.82% > 1.8%),但卻是比較省錢的房貸方案,所以民眾申辦房屋貸款之前,記得要把總費用年百分率納入比較項目!  

 

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