房地產關鍵字!搞懂實坪制是什麼玩意?

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

今年10月初,立法委員林俊憲在立法院總質詢時,希望行政院長賴清德推動房地產的「實坪制」,對於這項影響國內房地產市場甚鉅的建議,賴清德院長表達支持的態度,但是也當場表示短期內無法完成,會在任內朝此方向研擬政策。究竟什麼是房地產的「實坪制」?政府為何想要推動實坪制?又為什麼短期內沒辦法完成?這些問題值得關心國內房市未來發展方向的民眾好好來暸解一番!  

實坪制 ▲政府將推動房市實坪制度,有屋、沒屋、想買屋的民眾都應該關心此政策的未來發展。  

所謂的房地產「實坪制」指的是,買賣房屋以實際使用坪數來計算價格。換句話說,房屋所有權狀裡的總坪數必須扣除公共設施(包括中庭、機電室、水塔等俗稱「大公」坪數;電梯間、同樓層走道空間等俗稱「小公」坪數)的面積,剩下的坪數才能計算房屋總價。  

政府為什麼想要推動房市交易實坪制?這個答案正如同前幾年實施的實價登錄制度所帶來的「透明資訊」一樣,可以讓民眾更清楚知道:花了多少錢、可以買到實際室內使用的空間。因為現在仍有少部分建商將虛坪灌入公共設施的坪數裡,就可以用同樣是每坪居住空間的單價,例如一坪30萬元、40萬元/坪(甚至更高)的高價來賣給購屋民眾、賺取暴利。一旦房市的交易都以實坪來計算總價,那麼虛坪蓋得再多,都無法變成利潤了。  

房市 ▲房市實坪制牽一髮而動全身,政府目前並不會冒然實施。  

舉例來說,目前國內不分預售屋、新成屋建案或是中古屋的買賣,都是以權狀登記坪數x 每坪單價來計房屋總價。 舉例來說,一戶房屋權狀為30坪,但是公設比達到33%(大公、小公合計坪數10坪/總權狀坪數30坪)的房子,每坪單價賣30萬元,合計房屋總價就是900萬元。  

如果房市的買賣制度改成「實坪制」之後,預售屋、新成屋或是中古屋的賣家就只能以「權狀坪數30坪—公設坪數10坪」的20坪面積來計算售價,如果每坪開價仍然是30萬元,賣屋的開價就會變成600萬元(20坪 x 30萬元); 如果賣家想要維持之前「非實坪制」的售價—900萬元,那麼每坪單價就要拉高到45萬元(900萬÷20坪)。  

實坪制 ▲從上述的計算數字可以知道,房市交易如果採用實坪制,房價是漲、是跌?還很難說。  


從以上的計算例子可以知道,還沒有買房子的民眾一定很希望國內房地產市場的買賣制度趕快實施「實坪制」,這樣房屋的售價就會降低、民眾的購屋壓力就可以減少了;至於建商或其他賣方並不希望實用「實坪制」交易,因為房子的售價不是會大幅下跌,就是要巨額地拉高每坪單價,這樣房子會更賣不掉。  

也正因為如果政府冒然地實施房市的「實坪制」,那麼房市裡的買方和賣方就會因為雙方極大的利益差異,而使得房市的交易秩序陷入嚴重的混亂局面。所以房市的主管單位—內政部將會慢慢端出房市實坪制的改良大菜,新屋在地網—房地王網站也將持續為購屋民眾關注、解析此政策的最新動向。   

 

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