小心瑕疵屋被漂白(上)！看懂手法買房有保障

[房地王／盧振池報導]  

最近有某位藝人的父親因為捲入一起隱瞞凶宅的交易案件而被法院判刑，讓不少想買中古屋的民眾擔心不已，深怕自己辛苦一輩子的積蓄，一時不察要是買到了凶宅，豈不是要墜入無底深淵、欲哭無淚？房屋仲介業者表示，坊間的確有極少部分不法人士以低價購入類似的瑕疵屋（例如凶宅、海砂屋、白蟻屋），再伺機「漂白」後高價賣出，但是只要民眾暸解這些不法人士漂白的手法，在購屋的時候特別留意其中產生的徵兆，就可以避免買到這些「漂白」過的瑕疵房屋。

  ▲凶宅屬於重大的物件瑕疵，當心被有心人特別「漂白」過。  

以漂白「凶宅」為例，目前常見的手法不外乎「法拍」、「轉賣過手」、「先租再賣」、「拆屋重建」這4種。首先在「法拍」這一招，過去法院在拍賣法拍屋時，法拍屋的公告裡是不必記載「凶宅」等重大瑕疵的，以致於讓不法人士以低價買進凶宅之後，再以市價向銀行爭取到高額房貸，然後拒繳房屋貸款讓房子落入法拍市場，結果害到不知情的民眾以高價標到凶宅。  

所幸從去年開始，法院已經修改這一類瑕疵屋的法拍方式，類似凶宅、海砂屋等重大瑕疵的法拍屋，都必須在拍賣物件的公告裡完整揭露。不過，為了提防法院獲取的瑕疵資訊仍有不足的地方，民眾準備標下法拍屋之前，還是得自己做足功課，例如詢問當地里長或是法拍屋代標業者這間房子是不是凶宅？當然，法拍屋代標業者也不一定會老實告訴你，所以你也可以觀察：當他們都對同一間房子興趣缺缺時，這間法拍屋必定有你看不見的問題。  

▲法拍屋在下標前，必須再三注意公告欄的內容。  

第二種漂白的方式是「轉賣過手」，作法是先低價買下凶宅的瑕疵屋之後，找人頭戶承接、過戶或換名，然後再賣給一般的購屋民眾。為求慎重，經轉手的人頭戶可能會用到二個、甚至三個人，也就是「過2手」、「過3手」，目的就是要讓最初的買主推卸法律責任，也讓最後的買家不容易查詢這房子的「瑕疵」。  

不過，可別以為用人頭戶漂白的作法，原屋主就可以逃避賣凶宅的法律責任。法界人士表示，只要法院認定整個人頭戶的買賣符合「以詐術獲取金錢利益」的犯案要件，一樣可以判決原屋主觸犯詐欺取財罪，人頭戶也可能以「共犯」定罪，因此民眾千萬不要隨便答應親友類似這種不動產的借名過戶，以免日後惹禍上身。  

▲購買中古屋可以洽詢信譽卓著、有履約保證的房仲業者，才比較不會遇到瑕疵屋帶來的種種問題。