真的假的？決定房地產業的興衰要靠這一招

【房地王記者/邱和珍報導】  

高生育率是維持人口穩定成長的基礎，也是維持長期房市發展的關鍵所在，但全球目前有一個趨勢是：開發中國家如中國、印尼、泰國、馬來西亞，在過去數年裡經濟成長越穩定，但生育率卻是逐年下降；而已開發國家如台灣、南韓、日本，面臨國家經濟力越來越不理想，同時生育率也沒有明顯提升的困境，這兩項都是影響房市長期發展的變因，值得深入研究與探討。  

人口高齡化　衝擊競爭力

房地產和其他商品一樣，需要有年輕人投入購屋行列，才能讓房市欣欣向榮；倘若缺少這股年輕的力量，對房市發展恐有不利影響。提到年輕購屋族，就不得不正視低生育率所可能帶來的經濟社會問題。以台灣為例，在1970年至1975年間，台灣女性平均每年生育率達到3.4，高出維持人口長期平衡的2.1。這段期間正是台灣經濟起飛的關鍵時刻，平均每年經濟成長率高達10%，堪稱亞洲奇蹟。  

但好景不常，到了2010年至2015年間，台灣女性平均每年生育率已降到1.1，還不到維持人口長期平衡的二分之一，屬於全球最低生育率的一群，經濟表現也乏善可陳，2015年的經濟成長率甚至不到1%，只有0.8%。如果台灣少子化情形持續惡化，經濟表現也未見好轉，導致想要賣房子的老人超過有需要買房子的年輕人，屆時可能因交易量減少而迫使賣方降價求售，這對於偏遠地區房市來說，無疑是雪上加霜。但對於人口聚集的大都會區來說，因擁有就業機會多、交通便利及完善生活機能等優點，房市受影響程度較偏遠地區來得低。  

▲台灣房價一路飊漲的結果，讓年輕人買不起房子，最後變成不敢婚也不敢生。       圖片來源：房地王  

經濟成長背後的隱憂

在亞洲主要國家或地區中，以台灣房價跌幅最深。在2010年至2015年間，平均每年房價漲幅為1.92%，2013年還曾漲了3.61%，但到了2015年卻跌了1.03%，跌幅為其他國家之冠。如果台灣是房價跌幅最深的國家，那麼香港便是房價漲最兇的地區了。在2010年至2015年間，香港平均每年房價漲幅為3.14%，其中又以2012年5.88%漲最大，但到了2015年僅微幅上漲0.13%，兩者之間漲幅懸殊。  

▲向來被譽為「東方之珠」的香港與台灣同樣面臨高房價、低生育率的窘境。        圖片來源：香港旅遊發展局網站  

值得注意的是，在1970年至1975年間，香港平均每年的生育率為3.3，與台灣的生育率相當接近。但2010年至2015年間，香港平均每年生育率為1.2，與台灣同樣掉到全球最低生育率的一群。儘管香港目前仍是亞洲房價漲幅最大的地區，但如以台灣為前車之鑒，未來香港應該會隨著人口結構的變化而調整房屋價格。

除了台灣與香港是屬於低生育率的一群，人口大國如中國大陸、日本、印尼等國，也都面臨了生育率下降的問題。根據《中國統計年鑒2016》資料顯示，2015年中國的生育率為1.05，相較於2014年的1.80減少0.75，也略低於台灣內政部戶政司所公布的2015年的生育率1.17，其低生育率與目前的高經濟成長率根本不成正比。

 
▲中國崛起已是不可擋的趨勢，但其生育率下滑也是不爭的事實，恐影響其未來競爭力。 圖片來源：上海市旅遊局官方網站  

日本從1990年下半年開始，生育率幾乎逐年下降，直到2015年才攀升到1.46，但因長期以來的低生育率，加上日圓貶值侵蝕了人均GDP，以致於人民也沒有多餘的閒錢購買房地產，結果供過於求，於是房價僅較上年上漲0.27%。  

▲經濟衰退與低生育率讓日本人百感交集。                                   圖片來源：東京的觀光官方網站  

女性意識抬頭　結婚非人生首選

近年在國際上逐漸嶄露頭角的東協國家，不僅擁有6.18億龐大人口，還有豐富資源作為經濟發展的強大後盾，成為美國、中國、蘇俄等強權國家極欲拉攏的區域組織。

   
在東協主要國家中，新加坡2015年的人均GDP突破5萬美元，但房價卻跌了0.93%，其餘像馬來西亞（漲1.43%）、泰國（漲0.59%）、印尼（漲0.96%）、菲律賓（漲1.10%）等國的人均GDP均低於2萬美元，但四國平均房價漲幅均在1%左右。  

▲馬來西亞近年經濟表現亮眼，但生育率卻不見提升，與已開發國家同樣面臨少子化危機。       圖片來源：馬來西亞觀光局網站  

近年東協國家女性教育程度提高，社經地位也與日俱增，這些因素無形中也使女性結婚年齡往後延長，進而影響其生育率。因此，如何讓適齡者儘快結婚生子以提高生育率，已成為東協國家內政上的一大課題。