原來台北市蛋黃區出現破盤價是因為這個原因……

【房地王記者/邱和珍報導】

每逢豪大雨或颱風來襲，台北市低窪且易淹水區紛紛警戒，有些區段因常淹水，平均房價比區域房價低，例如位處蛋黃區的忠孝西路一段，去年（2016）住宅平均交易價格較上年下跌22.2%；但也有因常淹水而加大補漲幅度，例如北投區承德路七段去年交易均價較上年上漲78.3%，顯示氣候因素對於台北市房價具有相當重要的影響。  

▲台北市中正區忠孝西路一段（新光三越商圈一帶）因位於淹水警戒區，成為蛋黃區房價跌幅最高的區段。 圖片來源：房地王  

極端氣候挑戰水利工程極限

台北市的氣候深受盆地地形影響，尤其是到了夏天，盆地周圍的山區常有午後雷陣雨，突如其來的暴雨，從山區傾洩而下，常造成低窪地區積水。此外，每年5、6月的梅雨季節，以及7至9月間的颱風，因降雨過於集中，使洪水的流速及流量驟增，導致河川水位劇增，加上龐大水量已超出台北市雨水下水道的設計標準（原排水系統設計的降雨強度為每小時 78毫米），以致於大量洪水溢堤並流竄市區，尤以低窪地區最為嚴重，積水路面水深可達30公分以上，超過半個輪胎高度。

一百多年來，台北市人口大幅增加，對建築用地的需求也跟著增加，使得原本用來調節水量及儲蓄水量的滯洪地區，開發成為不適合人居住的建築用地。這也導致雨水直接且快速地排入市區河川內，並造成中下游地區局部淹水。儘管流經台北市的河川大多已施作堤岸加高工程、河道浚深或設置抽水站，但因台北市發展快速，再多的防堵設施，仍然無法抵擋因氣候變遷所帶來的災害衝擊。  

▲極端氣候所帶來的瞬間強降雨，常造成低窪地區路面道路積水，影響用路人行車安全。 圖片來源：房地王  

同是淹水警戒區　房價兩樣情

以台北市文山區為例，只要每小時雨量達78毫米，鄰近景美溪的周邊街道（如木柵路三段、木新路一段及二段等）就會發生淹水災情。又如北投區的洲美平原及士林區的社子島，皆屬河川下游的沖積平原，平均海拔只有2.5公尺，每逢豪大雨這些低窪地區的周邊街道（如位於社子島的延平北路八段及九段、洲美平原的承德路七段）就會發生積水現象。

 

▲台北市北投區中和街雖位於淹水警戒區，但因生活機能完善且房價親民，人口稠密。圖片來源：房地王  

前述區段因常淹水，所以房價會比同區域來得低一些；但遇到房市回溫時，價格補漲空間反而更大。例如位於北投區承德路七段去年平均交易價格為1803.8萬元，較上年上漲78.3%，但也有例外。忠孝西路一段雖位於台北市蛋黃區，但因屬於淹水警戒區（指每小時雨量達78毫米即有淹水之虞），該區段去年住宅平均交易價格為926.6萬元，比上年下跌22.2%。

未雨稠繆  防患未然

由於極端氣候所引發的瞬間強降雨，已超過原下水道的設計標準，所以台北市12個行政區都可能發生道路淹水情形，差別就在於淹水深度。有鑒於此，建議在購屋前，除了留意建築物周遭的排水設施以外，還需留意以下相關事項，如此才能防範得宜，減少財產損失： 1、留意建築物周遭溝渠結構物是否遭到損壞。如果是大樓社區，建議詢問大樓管理員管委員會是否定期派員檢修。

 
▲正常的道路水溝蓋。    圖片來源：房地王  

2、留意排水溝上的水溝蓋是否被違規佔用、拆掉或封起來。由於道路排水溝屬於公共設施，凡涉及違規佔用、建築，有關單位大多會代行查報違建拆除。若私自將排水溝蓋拆除或封起來，以致於清潔隊無法清淤，也可能會因違反下水道法及水利法相關規定而受罰。  

圖片來源：房地王  

3、留意建築物出入是否設置防水閘門（板）。為避免因颱風、豪雨造成建築物及停車場積水，建築物一樓出入口及地下室停車場車道出入口應設置防水閘門（板）。一般來說，防水閘門（板）的高度應為90公分以上，否則若連續下了好幾個小時的雨，每小時雨量都超過78毫米，積水還是有可能會滲入建築內。

4、留意是否設有雨水回收再利用系統。有些建築物設有類似儲水功能的雨水再利用裝備，這種防洪設計以基地達一定規模的新建築較多；小型基地或舊社區建築若要設置這種具備儲水功能的防洪設施，在實物操作上難度較高。

5、淹水警戒區的地面樓層較易積水，所以買房最好選擇較高樓層；新社區因地基較舊社區高，建築物進水情形應較少，但最好在大雨或颱風天過後看屋，仔細檢查牆壁油漆是否有嚴重色差。另外檢查電表，水表與插座開關是否有水痕。