房地合一上路後首次報稅！賣屋申報要懂這些

[房地王/胡兆陽報導]  

去年有賣房子的民眾看過來！由於快要到了申報個人綜合所得稅的時候，而房地合一稅新制就是從去年1月1日開始的，到今年5月正好要申報賣房子的所得，但是有些民眾賣房子卻是適用舊制，舊制和新制的申報所得稅方式是不一樣的，民眾可別搞混了。  

凡是去年（105年）有賣掉房子的民眾，在今年5月申報綜合所得稅之時，先確認賣房子是適用舊制、還是房地合一稅新制？  

▲房子什麼時候買的？攸關賣屋時，適用新稅制還是舊稅制。  

一、如果這間房子買進的時間點是在民國104年12月31日（含）以前，而且賣掉前的持有期間也超過了2年之久，就適用舊制。適用舊制的民眾，賣屋的當下就要繳清土地增值稅，所以只要管賣屋所得該怎麼申報到綜合所得稅裡就行了。舊制的賣屋所得計算有兩種：

  第一種叫「核實認定」，公式是： 賣屋所得＝（出售價格－買進價格－買進房屋的相關費用）× 出售時房屋評定現值／出售時土地公告現值＋出售時房屋評定現值） 至於什麼是「買進房屋的相關費用」？包括契稅、印花稅、代書費、房仲服務費、代書費等等，不過申報時要附上這些費用實際的單據，不能口說無憑。  

▲買房子所繳納的所有費用（包括鉅額的房仲服務費）都可以列為交易成本。  

第二種叫做「標準認定」，公式是： 賣屋所得＝（房屋評定現值 ×當年度售屋財產交易所得標準％） 值得注意的是，「當年度售屋財產交易所得標準％」由財政部公告，每個縣市、鄉鎮的比率都不一樣，而且必須是賣屋的民眾無法拿出原始買屋的價格證明時，才能運用這個「標準認定」公式當做是售屋所得。

 
六都105年度售屋交易所得標準

資料來源：財政部，房地王整理  

二、如果這間房子買進的時間點是在民國103年1月1日（含）以後，而且賣掉前的持有時間還未滿2年，就適用房地合一稅新制。

  ▲財政部訂定的售屋交易所得標準都公布在部內的網站上。  

適用房地合一稅新制的民眾，依規定必須在出售房子、完成產權移轉手續後的30天之內就要申報、繳完房地合一稅，因為房地合一稅採用的是分離課稅，所以今年5月不必再把售屋所得列入個人綜合所得稅裡的財產交易所得。