放寬房貸限制、提高銀行意願!地上權住宅拼貸好、貸滿

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

現在的房市交易因為房價比起之前便宜而漸漸回溫,但是想要買到比一般房子更為便宜,就只能找找「法拍屋」或「地上權住宅」了!法拍屋的投標、貸款到交屋等過程,需要一些專業知識+冒著一些購屋風險,不是人人都辦得到;相對的,現在地上權住宅的使用約定年限已經拉長到70年,最近財政部更有意協助銀行放寬地上權住宅貸款的限制,對於有意購買地上權住宅的民眾可說是一大福音。  

地上權住宅 ▲為了提高銀行業對地上權住宅的放款意願,財政部正研擬新對策。  

目前民眾對於地上權住宅比較有意見的地方有三項,分別是「使用年限」、「地租漲太凶」和「房貸不好申請」房地產業者表示,最近幾年由於政府規劃出來的地上權土地標租案紛紛流標,於是積極朝著「減少民怨」的方向來解決地上權住宅各項問題,也的確推出了不少地上權住宅的改革作法,以便提高民眾接納地上權住宅的意願。  

 

銀行承作意願可望提升

例如以前常有民眾反映地上權的房子不容易申請到房屋貸款,原因包括產權不能分割移轉,使得銀行的放款風險增加、政策上沒有提供誘因,銀行當然能不辦就不辦。現在則不一樣,不但新推出的地上權住宅建案產權能獨立分割、移轉,就和一般的住宅一樣,而且今年2月財政部為銀行業發聲,爭取地上權建案的融資要和政策性房貸(例如青年安心成家優惠房貸)一樣,可以排除銀行法第72之2條的30%上限規定(此條文明訂:商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之30%。)一旦銀行業者樂於響應地上權住宅的政策,民眾就比較容易申請到相關的房屋貸款了!  

舊式地上權住宅與現今地上權住宅的差別

比較項目 舊式地上權建案 現今地上權建案
每坪售價 市價的6~7折 市價的5~7折
土地租約年期 30~50年 以70年居多
房貸成數 最高5~6成 最高6~7成
銀行承作意願 不高 較高
地租變動 100%隨公告地價變動 3分之1隨公告地價變動,3分之2固定不動

 

  對於地上權住宅使用年限的問題,以前不少民眾擔心的不只是30、50年的時間夠不夠晚年來居住,還有距離地上權到期的年限越來越近,恐怕地上權住宅明明還有一半的時間可以居住,房子的市價卻可能剩下3分之1而已。為了解決民眾的憂慮,於是國有財產署對於地上權案件已經把租約年期拉長到70年,不但是自己的晚年居住問題不需憂慮,就連自己的子女要住到老年也不成問題。  

地上權租金 ▲地上權租金的計算方式已經修改,民眾不必擔心公告地價調高而大漲了地租。  

另外,針對地上權住宅的地租漲太凶問題,財政部也已經在去年修改了地租費用的計算方式,取消「100%隨著公告地價調整」,改為「3分之1隨每年公告地價調整,其餘3分之2依簽約時公告地價不變。」大幅降低了地租變動的不確定性。在這些不利因素漸漸消除之際,說不定房價夠便宜的地上權住宅建案也有機會趁勢竄起。    

 

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