銀行降息搶客!房貸族轉貸停看聽

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

自從中央銀行在去年開始,漸漸放鬆房市的貸款管制措施之後,不少民眾紛紛在此刻房價偏低、利率又低的時刻進場購屋,或是將現有的房屋貸款轉到利率更優惠的別家銀行。銀行業者也開始積極重返房貸市場,推出不少優惠的房貸方案,以便搶食廣大的房貸族大餅。  

銀行業 ▲房市漸有起色,銀行業者開始搶占房貸客戶商機。  

然而對於想要申請轉貸的房貸戶而言,除了前、後不同的房貸利率比較之外,還有其他轉貸的限制條款、成本費用以及多段式不同利率的計算方式,這些問題都必須在決定轉貸之後一併考量,才不會花錢轉貸卻沒有省到該省下來的房貸利息支出。  

 

多段式房貸有玄機

舉例來說,不少銀行打出「超低利率1.48%」的房屋貸款方案(目前市面上的平均房貸利率大約在1.7~1.9%),其實這並不是全程、每年的房屋貸款利率都是1.48%這麼低,而是採取「兩段式」計算房貸利率的方式,第1~3年的房貸利率維持1.6%,而後每年的房貸利率就提高到1.85~2.05%左右,結果比市面上的平均房貸利率還高,長期算下來根本不划算。因此民眾看到銀行的低利率優惠房貸方案時,一定要看清楚房貸利率的規定。  

新、舊房貸轉不轉貸的考量因素

比較項目 原有的房貸 新轉換的房貸
房貸利率 通常較高 低利率搶客
階段式利率 大多已進入固定階段 有一段式、兩段式的區別
轉貸費用 不動產設定費、代書費、銀行服務費等
綁約條款 已過綁約期 有,1~3年期限
省利息支出 可來電請銀行調降房貸利息 需精算省息金額並扣除以上成本費用

資料來源:房地王整理  

此外,把原有的房屋貸款從A銀行轉到B銀行,其中增加的相關費用肯定要事前精打細算一番。除了B銀行會跟你收取的開辦費(又稱「帳戶管理費」或「服務費」)大約5,000~10,000元之外,地方政府的地政機關要收取不動產設定費用(房貸設定金額的千分之一)、代書費用(自己辦理也可以)大約5,000~7,000元。這些因為轉貸而多出來的費用至少要花5~7年的時間來攤提,所以轉貸後的利率如果不夠低,還是不要輕易把房貸轉到別家銀行。  

房貸 ▲把房貸轉到利率低的地方是好事,但是其他附加費用也要一併算進去。  

最後,不少銀行在祭出低利率搶房貸客戶的同時,也會在房屋貸款的條約裡加註一條「綁約條款」,內容是規範新簽約的房貸客戶不得在1~3年內,提前清償全部、或部分的房屋貸款,否則申請人要支付房貸違約金給銀行。其目的就是為了預防房貸客戶看到市面上有更優惠、更低利率的房屋貸款時,又把房貸轉到別家銀行,徒增自家銀行作業上的困擾及營業損失。

  房屋貸款契約 ▲與銀行簽訂房屋貸款契約時,記得把內容條文看個仔細。  

別小看這個「綁約條款」的違約金,此金額大多是以「每100萬元房貸」就要賠一、兩萬元來計算的,整個違約金加起來就相當嚇人。而且民眾也不要以為「自己和銀行簽了房屋貸款的契約之後,一定不會馬上變心想換房貸、或是清償房貸」,萬一自己突然要賣屋變現、或是房貸契約沒看清楚而想違約時,這些都得提前清償房貸而步入違約之路,所以要和銀行簽訂這一類的轉貸契約時,一定要多加考慮清楚。     

 

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