房地產關鍵字!不動產契約公證制度

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

未來國內的房地產交易制度可能要有新的變革了!為了減少房地產交易的訴訟案件,最近展開的司法改革小組抛出落實「契約公證制度」的想法。究竟什麼是「契約公證制度」?對於房地產市場又有什麼影響?值得關心房地產市場的民眾好好來暸解。  


房市 ▲司改小組有意讓房市交易全面公證化,影響國內房地產市場甚鉅。  

所謂的「公證」以白話一點的說法是指,兩邊雙方有事務上的約定或請求時(例如簽訂契約),而請見證人給予認證,見證人也必須明確地向雙方告知這個約定的法律行為結果,使得這項見證是有其法律地位及意義的,不再只侷限在雙方對事件或約定的各自解讀。法界人士表示,公證制度裡的見證人即是所謂的「公證人」,為了公證制度的法律地位以及嚴謹性,公證人必須經過專業的資格認證才行。  

成為公證人的資格

條件 說明
年齡限制 中華民國國民,年滿20歲
資格 具備以下條件之一即可: 1. 參加民間公證人考試及格 2. 曾任法官、檢察官,經銓敍合格 3. 曾任公設辯護人,經銓敍合格 4. 曾任法院或民間的公證人 5. 經律師高考及格,並執業3年以上
民間公證人 必須經過司法院遴選,參加責任保險,並向所屬地方法院登錄後才能執業

資料來源:司法院,房地王整理  

舉我們身旁最常聽到的「公證結婚」例子來說,結婚的意義上就像是男女雙方簽屬了「婚姻契約」,如果只是男女在白紙黑字上簽名,對於這種人生一輩子的終身大事而言,法律上認證似乎稍嫌薄弱了一些,就怕日後有任何一方反悔時,白紙黑字上的粗略條文會可能發生「各自解讀」的情形,所以才會有男女雙方一起到法院辦理「公證結婚比較妥當」的說法。  

其他重要的契約公證行為,還包括民眾立遺矚、重大商業交易契約等等,經過公證之後都變得比較有法律地位。至於本文的主角:房地產交易契約,過去一直也不在公證制度的涵蓋之內。但是10多年前,為了減少房地產的買賣交易糾紛,立法院修訂了民法第166條之1的規定,明定「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者,應由公證人作成公證書」,不過實施日期由行政院會同司法院另外再決定。

  不動產 ▲不動產交易也包括租賃行為,一樣可以向法院聲請公證。  

換句話說,法律上已經規定國內所有的房地產買賣、產權設定以及移轉(例如贈與、繼承)的契約都必須要經過「公證」才算數。只是現在的公證人人數嚴重不足、相關作業以及民眾的接受度都還沒有到位,冒然實施的話,房地產的交易市場必定大亂,所以這個法案通過到現在已經10多年了都沒有強制實施。  

房地產契約公證制度 ▲房地產契約公證制度如果實施,買賣雙方都要加強法律知識。  

況且,房地產契約公證制度上路之後會產生公證費用,加重買賣雙方的負擔;萬一買賣交易契約已經簽了、但是公證程序還沒有完成,其中一方卻突然反悔,後續產生的交易糾紛反而更大,所以目前仍然維持買賣「自發性」公證的作法,民眾想要有更多的法律保障,仍然可以自行到法院聲請公證程序。  
 

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