美國升息牽動明年房貸利率!想轉貸先算成本費用

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

美國聯邦理事會宣布調升市場利率一碼,而且暗示明年將會加快升息步調,此舉將牽動全球金融市場。銀行業者預測,美國升息趨勢明顯,加上明年國內的經濟景氣也將持續好轉,中央銀行也可能有升息的計畫,房貸市場又會跟著吹起一股轉貸風潮。不過,民眾要先暸解轉貸會產生哪些費用?才能知道轉貸划不划算。  

房貸利率 ▲明年的房貸利率可能上揚,未來房市動向備受矚目。  

 

一、原有的房貸違約金

想把房屋貸款從A銀行轉貸到B銀行,必須先看當初和A銀行簽訂房屋貸款契約時相關違約金的規定。通常房貸銀行會約定申請人3年內不能清償房貸,否則要收取違約金(俗稱「綁約條款」),而轉貸就必須把原來的房貸全部清償。  

房屋貸款 ▲簽訂房屋貸款契約書時,要看清楚違約金的規定條文。  

違約金的計算和提出房貸清償的時間有關,大部分銀行的規定是1年以內清償要付房貸總額的1%、1~2年以內清償要付0.5%、2~3年內清償則是付0.2~0.3%當做違約金給銀行(依各家行庫的規定而有所相異)。換言之,購屋人想要轉貸原本500萬元、期間經過不到3年的房屋貸款,其違約金就要付出1.5萬~5萬元左右。  

 

二、代書費

房屋貸款轉貸的程序其實很複雜,要花時間跑原來的、轉貸的兩邊銀行、到地政機關辦理塗銷、設定手續,還得填一大堆的表格、要懂申辦的流程,所以轉貸的手續幾乎都是要找地政士(俗稱「代書」)來完成,當然就要支付一些費用給代書。這項代書費大約要花5,000~7,000元。  

房屋貸款的轉貸費用一覽表

項目 說明 金額 備註
政府規費 由地政事務所收取不動產設定費用 貸款金額的千分之一 不可議價
違約金 由原來的銀行收取提前清償的違約費用 原貸款總額的0.2~1%,依年期而有不同比例 由雙方的貸款契約書中規定
代書費 由代辦轉貸手續的代書收取費用 5,000~7,000元 可自行找代書
銀行開辦費 由銀行收取服務費 3,000~8,000元 可議價

資料來源:房地王整理  

三、地政規費

代書幫購屋人把不動產的資料拿去地政事務所做相關貸款的不動產權利設定、塗銷時,地政機關要收取一些行政費用,這就是一般所稱的地政規費。目前地政規費的金額為申請貸款金額的千分之一,和原本舊的房屋貸款金額無關。例如原本房貸是500萬元,但是申請轉貸600萬元(增貸100萬元),地政規費就要收取6,000元,而不是5,000元。  

不動產 ▲不動產的設定、塗銷等程序相當複雜,通常都委託給代書來完成。  

 

四、轉貸開辦費

等到一切轉貸的手續都完成的同時,轉貸而來的銀行一定會跟你收轉貸「開辦費」或稱「手續費」,金額約5,000~8,000元做為銀行在這筆交易中的利潤。值得注意的是,為了搶食房屋貸款轉貸的商機,不少銀行會主動下殺轉貸開辦費變成3,000~5,000元,民眾多多比較各家銀行準沒錯!    

 

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