預售屋別急著解約！以租代售實際算給你看！

[房地王/胡兆陽報導]  

前幾年房地產市場景氣熱絡的時候，不少民眾獨資或集資買了預售屋，算一算中間歷經的時間，現在已經到了要交屋的時刻。但是有少部分的民眾眼見即將交屋、每個月開始要付房屋貸款，唯恐房價長期處於低檔、又擔心自己沒有能力繳付這些房貸，於是選擇和建商解約、繳交違約金，或是交屋之後再以低於市價出售房子。  

▲現在是預售建案完工交屋的季節，購屋民眾即期待又怕受傷害。  

然而，這兩個方式都會讓購屋人承受不小的損失。以預售屋建案最常採用的付款方式「訂金、簽訂、開工」合計付房屋總額的15％，工程期15％，房屋貸款70％」為例，中、南部一戶30坪、每坪25萬元、總價750萬元的完工新屋，其購屋頭期款的違約金損失可能就要接近百萬元；如果是交屋之後、以跌價一成出售也會損失將近75萬元。   那麼到底該怎麼做最適當？房地產業者建議，現階段不妨採取「以租代售」或是「以租待售」的策略，可以減少高檔套牢的房地產投資損失。所謂以租「代」售的策略也就是：不要退屋或解約、先和建商完成交屋，然後再把新屋以出租的方式代替出售房屋，賺得的房屋租金則拿來繳交每個月的房貸。

  ▲桃園中壢區明年有捷運通車利多，新屋買來出租可以抵上部分的房貸金額。  

以前面的750萬元新成屋為例，每個月的租金收入有1.8萬～2.5萬元（以租屋報酬率3～4％計算），而屋主每個月要繳交的房屋貸款則是2.6萬元（以本息平均攤還法、7成房貸－525萬元、1.8％利率計算）左右而已，等於屋主再貼個數千元就有房客代繳沈重的房屋貸款。   或許大家會問：這樣的租金報酬率會不會估計得太高？這個問題就不必擔心了，因為根據內政部統計的租金指數顯示，近幾年來隨著國人的租屋需求增加、租金價格的調漲，使得租金指數（基準日為100點）也跟著緩步上升到今年10月的104點，如果是好地段、好房子的租金上漲率就更不只如此。  

如果沒有太長的時間等著租金收入上漲，那麼也可以採取以租「待」售的方式，也就是房子交屋之後，向銀行申辦有2~3年利息「寬限期」的房屋貸款，以前一個例子而言，房貸525萬元的每個月繳息金額不到8,000元，每個月的租金收入扣掉房貸利息還有1萬~1.7萬元的結餘。雖然這些結餘還是不該花掉，要拿來還以後的房貸本金，但是等到未來2~3年之後，房市景氣回溫、房價再度上漲時，到時候再賣掉房子就不會虧太多錢、甚至還可能小賺一翻。