公告土地現值喊降!公告地價稅制變化牽動明年房市

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  
為了平息今年公告地價調整太兇而引起的民怨,最近已經有不少地方政府打算調降明年的公告土地現值,桃園市政府甚至已經開了第一槍,宣布明年(106年度)的公告土地現值平均調降5%,再加上之前內政部對於引發極大爭議的土地稅制,也有一連串的革新作法,這些土地稅制政策的改變將使得國內的房地產市場出現變化,有屋階級或想買房子的民眾要多注意後續的影響性。    

71 ▲桃園市開第一槍,明年的公告土地現值將下調。圖為桃園站前商圈。  


首先,國內的房地產市場脫離多頭走勢已經兩年多,各地的土地交易價格明顯走弱,所以每年調整一次的公告土地現值也該適度反應這個不景氣的現況,使得明年各地的公告土地現值有機會向下修正。房地產業者表示,公告土地現值如果下跌,以此為計算基準的土地增值稅就會跟著下滑,民眾出售房屋、土地的意願也會跟著增加,有利於活絡明年國內房地產的交易市況。  

 

重劃區土地現值優先調降

尤其各縣市政府的公辦及自辦重劃區土地,被房地產業界認為是明年公告土地現值調降最大的區域。原因是位在市郊的重劃區土地在這一波公告地價上漲聲浪中的幅度最大,經過累進稅率之後的地價稅金相當驚人,民怨也最嚴重,加上這幾年重劃區土地飆漲的風光不再、甚至下跌的情況相當普遍,所以調降這一類重劃區的公告土地現值也很合理。如此一來,將會加速建商購置並開發重劃區土地的意願。  

71 ▲建商標下重劃區土地的熱潮可望明年再現。  

此外,每三年更動一次的公告地價調整幅度及依據,主要是來自每年都要調整的公告土地現值,因此公告土地現值如果漸進式的下跌,未來的公告地價也有下降的空間。公告地價如果下跌,以此為計算基準的地價稅、地上權房屋及土地租金也會隨之下降,對於現有的不動產市場將是好事一椿。  

公告土地現值與公告地價的比較

項目 計價依據 審議機關 調整次數 課稅基礎
公告土地現值 依範圍區內的土地實際買賣、收益狀況估算地價 各縣市政府的地價評議委員會 每年1次 土地增值稅、遺產稅、徵收土地價格
公告地價 採大面積區段來估算地價。財政部要求漲幅與土地現值幅度相符 各縣市政府的地價評議委員會 每3年1次 地價稅、地上權土地租金

資料來源:房地王整理  

 

公告地價和市價差距不小

只不過,目前的公告地價和土地市價的差距仍然很大,一般而言公告地價大約只有土地市價的4~5成而已,使得財政部、內政部都還希望地方政府的地價審議委員會能拉近兩者價格的距離,所以未來公告土地現值的漲跌幅是否會與公告地價的漲跌程度脫勾?還有待觀察。

  71 ▲內政部正檢討公告土地現值與公告地價的存廢問題。  

目前中央和地方政府看法比較一致、或許會優先實施的土地稅制變革,就是公告地價可能改為2年或1年調整一次,而非目前的「3年一次」。業者表示,縮短調整時程的好處是讓公告地價更貼市況的變化、紓緩民眾的賦稅壓力,但缺點是地價年年攀升激起物價上漲,民眾荷包卻沒有跟著上漲的隱憂仍然存在,因此土地稅制全面性的檢討與合理化,才是最重要的課題。   

 

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