同個社區的房子,為什麼我買得比別人貴?

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

如果要問:「民眾對於哪一種商品最計較價格?」答案肯定是「房地產」。因為房子每一坪的價格單位都是以「萬」元計算,單價差一個數字再乘上坪數,房屋總價就是20萬~30萬元的差別。尤其現在有了內政部的實價登錄網站可以查詢成交價格之後,房價的數字更是到了「寸土必爭」的地步,已經購屋的民眾難免會看到:同一個社區裡,為什麼我的房子買得比別人貴?等令人不悅的疑問。   舉例來說,位在台北市大直地區的「宜華國際」社區建案,近2年的實價登錄價格最貴的曾經達到每坪290萬元,最低的每坪成交價則是來到150萬元,最貴和最便宜的成交價格相差140萬元/坪,堪稱全國房地產之中,高、低價差最大的社區大樓。  

宜華國際 ▲台北市大直的「宜華國際」社區建案的每坪成交價差超過100萬元。  


每個人直覺能想到的解答不外乎「買的時機點不同」、「樓層、景觀條件不同」等。然而,這個疑問看似簡單,但其實還是有許多買屋、挑屋的學問在其中,如果購屋前都能注意到以下各點,那麼「買得比別人貴?」的疑問句就會變成:「我的房子買得比別人便宜」的肯定句!  

 

豪宅建案價差較大

首先,豪宅的單價、總價通常比一般住宅還要高出甚多,也比較容易受到房市景氣的波動而出現大幅度的漲跌,因此不同時期的買進時機也會造就較大的價差,例如前述的台北市大直地區「宜華國際」社區建案就是一個高檔的豪宅大樓。房地產業者建議,購買豪宅類的產品要比買一般住宅,更要等待房市景氣不佳的時機再進場,例如同樣跌個10%,每坪30萬元的一般住宅只跌掉3萬元/坪,但是每坪200萬元的豪宅,跌掉10%就跌掉了20萬元/坪,此時買進當然不會買得比別人貴。  

房市景氣 ▲想買豪宅就要把握房市景氣不佳的時機,才有最大價差的便宜貨可撿。  

 

坪數越大,每坪單價越低

其次,和上述豪宅的例子相似的情況是「坪數較大」的房子。因為在同一個社區裡,大坪數的房屋總價也比較高,買得起的人也比較少,所以每坪單價就會稍微壓低一點,以便吸引民眾來購買;相對的,同一個社區裡的小坪數房屋,其總價比較低,買得起的人比較多,所以每坪單價也比較高,想買小坪數或套房的民眾要有心理準備。  

大樓 ▲買超高樓的中繼水箱及機電層的大樓房子,其房價通常比一般樓層為低。  

最後,買到同一社區裡「樓層高、採光好、通風佳」的房子,當然房價就比別人貴;相反地,如果社區裡的房子位在高樓層的中繼水箱、中繼機電層、有西曬、面向高架橋或隔壁大樓、有穿心煞等壞風水,這些房子的成交價格通常會比較低,想買的話可別忘記好好地向建商或房仲業者殺低一點價格!    

 

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