地價漲帶動地租漲！買地上權住宅建案怎麼解套？

[房地王/盧振池報導]  

11月份民眾收到的地價稅單金額出現大漲，不只大家叫苦連天，各縣市政府也積極想辦法推出「打折」、「分期」繳納等方式，希望協助民眾度過繳稅的難關。不過，地價稅上漲的原因來自於公告地價的大漲，而公告地價大漲最難過的莫過於買了地上權住宅的民眾，因為每年要繳給政府的地租就是依據公告地價計算而來的，最近已經有地上權的住宅案就因為行情太差，改為整棟出租的商務住宅或轉型為商務旅館。  

▲房市景氣、政策法令、民眾接受度等條件，都是左右地上權住宅能否熱賣的因素。  

目前政府有關單位已經注意到現階段地上權住宅的處境，並且做出地租規定的修正，很多地上權的建案也在此時「大降價」求售，因此現在買地上權住宅說不定有撿便宜的機會。只是買之前要先暸解法令規定、以及如何維護自身權益？至於已經買了地上權住宅的民眾該怎麼解套？也需要看自身的財務情況再作打算。  

先問是否適用新制

以地上權的政策法令而言，有鑑於公告地價「三年漲一次」，漲一次就是三年的額度，因此地上權住宅的地租漲幅也跟著高得嚇人（這次平均漲幅達到30%，一年地租1萬元變成1萬3000元），所以國有財產署已經核定今年10月以後的地上權開發案，地租金額將改採「部分固定、部分浮動」兩部分的計算方式，也就是地租的3分之2按照決標當年的公告地價來計算，另外的3分之1則隨著往後公告地價的漲跌而跟著增減。  

地上權政策轉變及住戶因應之道

資料來源：房地王整理  

以前面的案例來看，1萬元的地上權租金就只會上漲10%（30%的3分之1），變成1萬1000元，比現在的1萬3000元省下了2000元地租，對於民眾而言不無小補。可惜的是，國有財產署這項地上權租金新制並沒有「溯及既往」，也就是買今年10月之前的地上權建案無法享有這項制度，所以想買地上權住宅的民眾，在購屋前一定要向建商詢問建案的地租金額、是否適用最新法令以及貸款分戶等問題。  

爭取其他居住費用減免

至於之前已經買了地上權住宅的民眾，如果因為不爽地租大漲而想要退訂，就該和建商坐下來好好協商。根據內政部頒訂的「預售屋買賣定型化契約」裡面有註明：買方違反有關「付款條件及方式」規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之XX（最高不得超過百分之15）計算的金額。但是這「15%」只是最高比例，並不是「固定」比例，所以實際金額可以再向建商要求酌減。  

▲如果社區管理費能夠調降，也等於減少了民眾額外負擔的居住費用。  

從建商的立場而言，也不希望原訂購戶跑來退屋、賠款而是想賣屋、賺到錢，所以民眾如果不想退訂地上權住宅而損失這麼多錢，可以結合社區管理委員會的力量，協議請建商補助部分的社區管理費（高雄市有些建案已經有此案例），或是資助社區的公共基金，其利息用來補貼住戶的地租金額等，以便降低地上權社區住戶的居住成本。