要急著還掉房貸嗎?看不見的迷思正等著你

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

前一篇提到:民眾如果身邊有閒錢的話,提早拿來還掉部分房屋貸款會有不少的好處。不過銀行業者建議,已經背著房貸的民眾可別傻呼呼地為了提早還掉房貸而拼命存錢、省錢,而是在做這些動作之前,先想一想是否有以下你看不見的盲點:  

 

利率創近年新低

首先,現在正是金融市場近7年多以來,房貸利率降到最低的時期,面對只有1.65~2%左右的房貸利率,已購屋的民眾應該選擇慢一點還掉房貸,把閒錢拿去買比房貸利率高的投資標的,讓本來要還掉部分房貸的閒錢做更有效益的投資或運用,才不致於辜負了這個低利率的大好時機。  

71 ▲現在的房屋貸款利率極低,沒有急迫性就不必急著還掉房貸。  

例如拿50萬元的閒錢去投資殖利率3%的金融商品,比你拿去提前償還部分房屋貸款(假設房貸利率1.8%)還多賺進1.2個百分點(3% - 1.8%)的利差,一年下來就可以多賺6,000元的收益。不過,投資的世界裡沒有穩賺不賠的,投資前要留意自己能承擔的風險,如果因為擔心太多風險而選擇把閒錢存在利率只有1~1.07%左右的定期存款,那還不如把閒錢拿去還掉部分的房貸吧!  

各項投資、借貸的利率與報酬率比較

比較項目 房屋貸款 個人信貸 績優股票 定期存款 房地產
報酬率、利率 1.65~2.5% 4.68~15% ± 5~10% 1~1.07% 長期持有10~100%
風險性 較高 短期偏高、長期則低
優點 利率最低 少許資金即可投入 不擔心虧掉本金 可出租、自用
缺點 每月房貸金額高 利率偏高 短期股價波動大 收益太低 需要較多資金
適合者 有穩定收入者 有短期資金需求者 能長期投資者 年老及保守投資者 資金雄厚者

 

  其次,有不少背著房貸的民眾都有個迷思,認為「早一點還掉房屋貸款,有利於自己的金融信用往來評分」、「儘早還款就是銀行的好客戶」,銀行業者直言這是錯誤的觀念。因為能讓銀行賺到多一點利息、佣金、手續費的客戶,才是銀行眼中真正的好客戶,購屋者太早還掉房屋貸款,反而讓銀行少賺很多利息錢。這也是為什麼銀行和你簽訂「房屋貸款契約書」時,裡面都有附帶一條「提前清償要付違約金」的條款。  

71 ▲能為銀行貢獻越多穩定收益的客戶,才是銀行眼中的好客戶。  

至於民眾提早還掉部分的房屋貸款,充其量只是讓銀行知道「現在」的你手頭比較寬裕,但是個人「金融信用往來評分」著重的是繳款人「長期」按月繳款的履約行為。如果購屋者太早把房貸給還掉,反而看不出這項長期履約的信用程度,所以對金融信用評分而言未必有加分的作用。  

 

還掉再借損失不小

最後,如果把身邊的閒錢還掉過多的房屋貸款,萬一生活上臨時需要一筆急用金,又要向親友或銀行借貸,將會付出比房貸利率更高出倍的利息錢(銀行個人信用貸款利率約4.68~15%)或銀行手續費,相當划不來。所以民眾不要只想著「房貸還得越早、越多、越好」的念頭,而是要考量自身的財務狀況再行定奪。  

 

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