景氣熱、房市冷！8月六都交易創近10年同期新低　房市進入自住盤整期

一、景氣維持熱絡，房市卻沒有同步升溫

2026年台灣經濟基本面仍強，7月景氣燈號續呈紅燈，綜合判斷分數41分。AI、高效能運算、半導體供應鏈及出口持續支撐經濟，但住宅市場並未跟著升溫，形成「景氣熱、房市冷」的明顯反差。

二、AI推升資本市場，房市資金仍受限制

8月台股單月上漲6.98%，AI與科技題材持續帶動資本市場。不過M1B、M2增速較前月放緩，加上信用管制、銀行房貸審核及國際利率環境影響，股市熱度並未全面轉化為購屋資金，房市仍以自住需求為主要支撐。

三、房貸回升，但建築貸款連5個月下降

7月五大行庫新承作購屋貸款達691.09億元，月增19.2%，創近一年高點；但增加主要受到新案集中交屋及政策銜接需求帶動。另一方面，建築貸款餘額約3.43兆元，已連續5個月下降，顯示建商融資及開發態度明顯轉趨保守。

四、建照年減27.5%、開工年減36.5%

今年1至7月全國住宅建照約60,212戶，年減27.5%；住宅開工約50,074戶，年減36.5%。其中台中住宅開工年減幅更達64%。建照與開工同步收縮，代表面對買氣、融資及庫存壓力，建商已開始主動降低新增供給、控制推案節奏。

五、8月六都交易創近10年同期新低

7月全台買賣移轉一度回升至26,404棟，但8月六都迅速降至15,723棟，月減23.3%、年減5.6%，創近10年同期新低。其中台南月減30.1%，跌幅最大。顯示單月交屋潮結束後，市場實際交易動能仍然偏弱。

六、買房意願改善，但市場仍以觀望為主

國泰金控8月買房意願指數已連續4個月改善，但仍處負值；購買房地產時機指數為90.03，也低於100。換言之，買方悲觀程度雖然降低，但尚未形成積極追價力量，市場仍處於「有需求、慢決策、價格敏感」的階段。

七、AI、半導體正在重塑區域房市

產業成為區域房市的重要基本面。Google擴大士林AI基礎建設研發中心辦公空間，可望與北士科形成AI產業廊帶；高雄楠梓園區則規劃台積電P1至P5五座晶圓廠，預估創造約6,600個工作機會。未來房市更需要觀察「高所得就業人口往哪裡移動」。

八、捷運與政策持續改變區域條件

淡水信義線東延段已通車，新增廣慈／奉天宮站，改善周邊交通條件；此外，老宅延壽、建築光電、建築能效標示、新青安3.0、危老2.0、虛坪改革及都市更新修法等政策，也將持續影響住宅供給與產品規劃。未來看房市，政策與建設的重要性將持續提高。

九、建商購地年減43%，轉向「精準卡位」

今年上半年全台土地交易約808億元、年減23.7%，其中建商購地約404億元、年減43%。但大型建商並非停止買地，而是從過去擴大土地庫存，轉向核心地段、完整基地及具長期開發潛力的土地。市場盤整後，「買對地」的重要性正在提高。

十、五都預售回升，但累計交易仍年減15%

7月五都預售屋成交2,746戶，月增20%、年增29%，但今年1至7月累計僅16,017戶，仍年減15%；累計交易金額4,068億元，也較去年同期減少3%。因此目前預售市場較適合解讀為「單月反彈、中期量縮」，尚不能視為全面回溫。

十一、北部價格有撐，桃園靠總價與捷運吸引買方

台北7月預售平均單價129.8萬元／坪，新北則達76.8萬元／坪，北投、文山、中和、三重、板橋等區仍有自住買盤支撐。桃園7月成交845戶、年增90%，平均總價降至1,579萬元，市場聚焦青埔、機場捷運及捷運綠線周邊，低首付與優惠付款也成為促進成交的重要方式。

十二、台中、高雄出現讓利換成交現象

台中7月預售成交397戶、年減17%，平均單價54.4萬元／坪、年減6%；高雄平均單價40.8萬元／坪、年減13%，今年1至7月成交量更年減42%。相較北部房價較有支撐，中南部部分市場已逐漸由品牌建商、低總價、中小坪數、產業題材及價格讓利主導成交。

房地王觀察2026房市正在從「追價」走向「選擇」

綜合這份市場月報，2026年房市最值得注意的不是單純「漲或跌」，而是市場已逐漸進入量縮、價格分化、區域分化與產品分化的新階段。

一方面，AI、半導體、出口與企業投資持續支撐台灣經濟；另一方面，信用管制、銀行放款審慎及建築融資收縮，又限制了房市槓桿。因此建商開始減少購地與開工，買方延長決策時間，預售市場則透過低首付、優惠付款甚至價格調整爭取成交。

接下來判斷一個區域是否值得進場，不能只問「房價還會不會漲」，而應回到五個基本面：成交量、房貸資金、產業與就業人口、區域新增供給、產品總價。

尤其當市場交易量下降，「選對區域」將比「看全台平均房價」更加重要。有捷運不代表一定上漲，有科技園區也不代表可以無限追價。真正具有中長期支撐的區域，仍須同時具備就業人口、交通建設、成熟生活機能、合理供給與可負擔總價。

2026年的房市，正在從「買了就漲」，逐步回歸「選對地段、選對產品、買對價格」的基本面市場。

資料來源：《2026年9月甲桂林市場月報》。資料彙整自國家發展委員會、行政院主計總處、中央銀行、內政部、不動產實價登錄、各縣市政府地政局、國泰金控及相關公開資訊；預售屋實價登錄統計資料截至2026年9月11日公布內容。