「林三淡」躍升輕移民熱區！房價僅台北市三分之一

【房地王記者/邱和珍報導】

近年新北市林口、三峽及淡水等新興社區，因兼具交通便利與優質生活環境優勢，進而吸引大量居民移入並造成房價上揚，今（2016）年「林三淡」熱門地段平均成交行情仍維持在2字頭，房價僅台北市的三分之一，但林口八德路一帶因有機場捷運A9站議題，平均交易價格已突破每坪40萬元，顯示只要建設題材多，區域的未來發展值得期待。  

建設題材可提高購屋信心

客觀來說，影響民眾購屋意願有三個因素，第一是經濟景氣（如進出口貿易與GDP成長幅度），第二是房價，第三是該地區未來發展前景。通常，當經濟好轉時，人們的消費意願就會提高，緊跟著增加商品需求，最後推升物價上漲。同樣地，房屋也算是商品，所以房價理所當然地也跟著物價上揚了。 2012年時，台北市住宅大樓平均每坪成交價格已達65萬元，甚至連新北市板橋、中和、永和、三重、新莊、蘆洲等區域，平均每坪成交價格也幾乎都在30萬元以上，很顯然地，「台北居，大不易」已對想要買房但預算有限的民眾造成很大的壓力。於是當建商轉往林口、三峽及淡水推出新案時，紛紛高喊「房價是台北市的三分之一」，並強調交通便捷與周邊環境幽雅，企圖吸引首購族的青睞。
 

「林三淡」成為新北輕移民首選

根據新北市政府統計，近10年來，本市人口數從2005年的373萬6,677人，增加至2015年的397萬644人，人口成長幅度為6.26%，其中又以林口區、三峽區及淡水區成長最多，依序為70.73%、26.97%及26.65%。 當人口不斷湧入新興社區後，新建案也跟著如雨後春筍般地冒出，不僅市容煥然一新，也為這些地區帶來前所未有的房地產熱潮。然而，因為新興社區的房屋供給數仍舊大於遷入人口數，加上實價登錄使房價變得更為透明化，這些原因都有助於民眾拉大議價空間。 雖然「林三淡」是新北市目前最受矚目的房市焦點，但比較熱門的地段仍以該區人口較多的里最為明顯。舉例來說，截至2016年9月底，本市人口最多的里是林口區的湖南里，人口數共計20,112人。該里因屬於較早開發地區，人口較為密集路段包括，東至中山路，西至仁愛路二段，南至文化一路二段，北至文化北路二段。  

人口次多的南勢里，不僅是林口第二大里，也是新北市第二大里，人口數共計17,048人。該里人口較為密集路段包括，東至仁愛路二段，西至南勢七街，南至文化二路一段、八德路，北至文化北路一段。值得一提的是，三井Outlet Park、國賓影城皆位於本里，尤其是美侖美奐的住宅大樓更是櫛比鱗次。此外，本里也是許多房地產業者競相推出新案的地區，未來前景可期。 三峽區的龍學里，不僅是三峽最大里，也是新北市第三大里，人口數共計15,308人。該里人口較為密集路段包括，東至大義路，西至大學路，南至三樹路，北至學府路；人口次多的是鳶山里，人口數共計10,606人，人口較為密集路段包括，東至學成路，西至大智路，南至文化路，北至復興路。 至於淡水區人口最多的里是崁頂里，人口數共計11,168人，人口較為密集路段包括，東至中山北路三段，西至濱海路四段，南至八勢一街，北至鄧公路；人口次多的是北投里，人口數共計9,914人，人口較為密集路段包括，東至北新路一段，西至中山北路二段，南至水源街二段，北至商工路。 近年房價經過盤整後，已很少出現暴漲或暴跌情形。舉例來說，過去林口文化三路二段的住宅大樓平均成交單價為25.7萬元，近來因媒體影視園區議題發酵，使得周邊房價也雨露均霑，今年平均成交單價為27.7萬元，微幅成長7.78%。另外，三峽的學勤路也因毗鄰台北大學校區，房價從過去平均每坪25.3萬元，到今年漲到每坪28萬元，成長幅度也僅10.67%。 相較於林口琳琅滿目的建設題材，淡水則因缺乏相關題材炒作，使得今年房價表現反而不如從前。舉例來說，新市一路一段向來是淡水區的熱門地段，歷年平均成交單價為21.5萬元，今年僅出現零星交易，買氣明顯下滑。  

新成屋產品多元　漸成房市主流

旺財建設於林口影視園區附近推出新案「禮御」成屋大樓住家，規劃地上21層，地下4層，共60戶，一層一戶，每戶50~90坪，標榜採用可減弱噪音及防震的中空樓板建材，每坪開價32萬至34萬之間。  

▲旺財建設於新北市林口區推出新成屋「禮御」，規劃60戶純住家大樓。

三峽靠近北大校區的路段，因緊臨優質生活圈，房價大多不便宜。以駿園建設所推出的新成屋「北大御品」為例，強調步行即可抵達優質學區、遠雄海洋公園、森林公園、金融機構、餐廳及知名連鎖商店（例家樂福、頂好超市、麥當勞、燦坤等），生活採辦，一應俱全，目前每坪開價40萬元起，規劃30至36坪，2至3房。  

▲駿園建設鎖定首購族於三峽區推出新成屋「北大御品」大樓住家，強調鄰近優質生活圈，享受離塵不離城的居住環境。

佳瑞建設於新北市淡水區麥當勞新市店附近推出新成屋「花見」大樓住家，規劃地上9層，地下3層，30至48坪，2房至4房，每坪開價24萬至25萬。據了解，「花見」開價較本區歷年均價微幅上漲4.80%。由於淡水區的推案量較大，產品樣式也比較多，所以無論是投資或自住，都是一個不錯的選擇。

 
佳瑞建設於淡水區推出新成屋「花見」純大樓住家，主推30坪至48坪，滿足大部分購屋者需求。 

林口區、三峽區、淡水區熱門地段新屋行情

整體而言，今年「林三淡」的成交均價都比歷史均價稍微高一些，成長幅度在25%以內。然而，新案開價則往往高出成交均價甚多，漲幅約在三成以上。其實，建商的房屋訂價策略，考驗的不僅是行銷人的創意，也考驗著他們對消費者購屋趨勢的掌控能力。