新青安房貸放水？5個真相讓你冷靜一下

最近財經新聞的熱點，無疑是行政院宣布為「新青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱新青安）鬆綁，解決市場上普遍存在的「房貸荒」。消息一出，許多苦候多時的首購族為之振奮，彷彿買房的最後一哩路終於被打通了。

然而，這項政策的背後，是否真如表面上那樣美好？當一個政府部門踩下油門，另一個卻可能還踩著煞車時，真實情況遠比新聞標題複雜得多。這場看似單純的利多消息，其實是一盤涉及行政院、中央銀行、公股銀行與市場買賣雙方的多角力棋局。

本文將為你揭示政策鬆綁背後，最令人意外、也最重要的五個真相，幫助你看懂全局，做出最聰明的判斷。

真相一：水龍頭只轉開了一半，水塔還在央行手上

這次政策鬆綁最核心的真相是：行政院與金管會打開的，只是銀行的「水龍頭」，但真正控制總水量的「水塔」，開關仍在中央銀行手上。

簡單來說，行政院放寬的是《銀行法》第72-2條的限制，該法條規定銀行的不動產放款總額，不得超過總存款的30%。現在，新青安貸款的額度將不被計入這個30%的「天條」中。然而，銀行還受到另一道緊箍咒的約束——中央銀行的「不動產貸款集中度」總量管制。

這就形成了一個有趣的局面：公股銀行同時有兩個「老大」，一邊是行政院要求「踩油門」，另一邊卻是中央銀行下令「踩煞車」，要求進行總量管制。土地銀行（土銀）就直白表態：如果央行的不動產集中度管制沒有放寬，土銀不會增加新的房貸承作量。這清楚地證明了當前的現實。

「你說現在到底水龍頭有沒有打開？水龍頭是打開了，可是水並沒有劈哩啪啦的流出來...水龍頭已經打開了，可是水塔是央行在管的嘛。」

這段生動的描繪，精準點出了目前的困境：指令下來了，但實際的水流可能只是涓滴，而非大家期待的滔滔洪流。

真相二：你的貸款條件沒變，變的是銀行的「額度」

許多人誤以為這次鬆綁，代表新青安的貸款條件會變得更優惠。事實上，這是一個天大的誤會。這次政策調整，完全沒有改變新青安本身的貸款條件。

不變的核心條件如下：

1.最高額度： 維持1,000萬元
2.最長年限： 維持40年
3.最長寬限期： 維持5年
4.利率補貼： 政府與公股銀行合計補貼 1.5碼 的優惠，維持至2026年7月31日截止。

這次鬆綁的最大受益者，其實是那些「因為銀行額度緊繃而排隊的申貸者」。政策解決的是銀行端「貸得到、撥得快」的問題，而不是讓申貸者個人的貸款條件變得更寬鬆或更優惠。簡單說，它讓符合資格的人能順利上車，但沒有幫你把車票打折。

真相三：公股銀行成了夾心餅乾，冒著風險做「慈善」

在這場政策大戲中，公股銀行扮演著最尷尬的角色——夾心餅乾。一方面，他們必須執行政府的政策任務；另一方面，又得對自身的經營風險和股東負責。

數據會說話：公股銀行承作新青安的利率最低僅1.775%，但市場上民營銀行的房貸利率平均已普遍來到2.8%至2.9%。這意味著公股銀行正在做一筆利潤微薄，風險卻相對更高的生意。因為新青安的主要客群是「信用紀錄比較薄弱的年輕人」，這對銀行的風險控管是一大挑戰。
有分析直指，如果未來經濟情勢不佳，寬限期結束後出現違約潮，「炸彈就全部集中在公股航庫手上爆」。這種兩難處境，讓銀行左右為難。

「一個叫你真胖，一個叫你減肥，一個叫請你喝咖啡，另外一個又塞甜食，最後就餵食到逆流了。」

這句話，完美詮釋了公股銀行面對行政院與央行兩種不同指令時的無奈與矛盾。

真相四：賣方的底氣可能更足了，買方議價更困難

雖然政策的初衷是幫助買方，但短期內最直接的影響，卻可能是讓賣方市場的信心回穩，甚至變得更強硬。

想像一個情境：一位屋主昨天剛收到買方的出價，今天看到新聞，得知新青安的買盤即將回籠。他很可能馬上打電話給房仲，決定把價格拉高50萬。

這是因為市場預期「新青安的買盤」將重新湧入，賣方會認為不缺買家，因此價格會變得更「硬」。這對於還在觀望、正要進場的買家來說，反而可能面臨更強硬的價格談判，議價空間變得更小。總結來說，此政策可能讓房價出現「止跌」或「短線反彈」的效果，對於想撿便宜的買家來說，好時機可能暫時過去了。

真相五：政府的潛台詞？比起蓋社宅，更傾向「發補貼」

如果我們將視角拉高，會發現這次的鬆綁，其實反映了政府長期以來的住宅政策哲學：比起改變市場結構，更傾向於提供金錢補助。

數據顯示，政府在「租金補貼和包租代管」上規劃投入的八年總金額（3002億台幣），遠高於「直接興辦社會住宅」的經費（2046億）。

這背後隱含的邏輯是，政府傾向透過「補貼」來幫助有困難的民眾進入現有的房地產市場，無論是租屋或購屋，而不是透過大規模興建社會住宅來直接增加供給、改變市場的供需結構。這種思維，也引發了以下的評論：

「租金是合理的，房價是合理的，重點是你太窮，所以我們嘗試的來進行補貼。」

這種「補貼式」的居住正義，究竟是解方還是將問題延後，值得我們深思。而這也意味著，執行這些補貼政策的公股銀行，正被迫承擔起這套政策哲學背後的潛在金融風險。

結論：看懂棋局，別只盯著一顆棋子

總結來看，新青安的鬆綁並非單純的「大利多」，而是一場多方角力的複雜棋局。水龍頭開了多少，終究還是要看央行的臉色。對於購屋族來說，解決了「貸不貸得到」的燃眉之急，卻可能要面對「房價下不來」的新煩惱。

真正的關鍵，將落在9月18號央行理監事會議的態度，以及央行是否會放寬牽動全局的「第七波信用管制」。根據市場分析，一旦這道管制鬆綁，被壓抑的資金可能將劇烈湧入市場，屆時房價恐非止跌，而是迎來新一波大漲。在那之前，市場的活水依舊有限。

最後，這也留下一個發人深省的問題：在補貼政策成為主流的時代，年輕人是離「住者有其屋」的夢想更近了，還是不知不覺中，背上了更長遠的財務枷鎖？

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專欄作者： 劉鎧華

寬騰建設 董事長

國立成功大學建築研究所 博士