泰國房地產投資指南

泰國(曼谷)是東協的心臟位置

泰國以其獨特的地理位置，成為東南亞國家聯盟（ASEAN）的核心樞紐。曼谷的邦蘇中央車站（Bang Sue Grand Station）已於 2021 年完工，取代了舊有的華藍蓬火車站，成為東盟最大的車站。該站連接多條鐵路線，包括現有的 MRT 藍線和紫線、 BTS 綠線，以及未來的泛亞鐵路中泰段，將來東南亞所有經過馬來西亞、緬甸、新加坡、柬埔寨、中國的高鐵交通均會在該站轉乘。

目前，中泰高鐵一期工程（曼谷至呵叻段）正在積極推進，計劃於 2028 年竣工通車。二期工程（呵叻至廊開段）已於 2025 年初獲得泰國內閣批准，預計於 2025 年開工，2031 年完工。屆時，從中國昆明經老撾萬象至泰國曼谷的高鐵通道將全面貫通，進一步促進區域互聯互通。

泰國境內共有 9 條跨國公路，其中 5 條經過泰國，4 條經過曼谷，顯示出曼谷在區域交通中的重要地位。此外，從曼谷搭乘飛機，只需 2 小時內即可抵達東協各國首都，進一步強化了其作為區域交通樞紐的角色。

得益於這些優勢，許多跨國企業選擇在曼谷設立亞洲總部。同時，泰國政府在邊境地區設立多個特區，吸引鄰國勞工前往就業，促進首都與外圍區域的均衡發展。值得注意的是，泰國長期以來失業率維持在 1% 左右，顯示出勞動市場的穩定性。

然而，近期數據顯示，泰國失業率有所上升。根據泰國國家經濟和社會發展委員會的報告，2024 年第三季度失業率達到 1.02%，失業人數約為 41.4 萬人。這反映出泰國勞動市場正面臨結構性轉型的挑戰，需要關注和應對。

總體而言，泰國憑藉其地理優勢和不斷完善的基礎設施，在東協經濟共同體中占據了重要地位。未來，隨著泛亞鐵路等重大項目的推進，泰國有望進一步鞏固其作為區域交通和經濟樞紐的地位。

▍曼谷捷運 持續通車

曼谷的捷運系統自 1999 年起運營，經過多年的發展，已成為一個成熟且多元化的交通網絡，包括多條地鐵和單軌路線，以及一條機場快線。

自 2016 年起，泰國政府啟動了一系列捷運建設計劃，旨在持續新增或延伸多條捷運線路，預計至 2029 年全面提升曼谷的公共交通覆蓋範圍。

目前，綠色的 BTS 線（曼谷大眾運輸系統）和深藍色的 MRT 線（曼谷地鐵）是使用人數最多的路線，服務範圍廣泛，連接了城市的主要商業和住宅區。

隨著捷運網絡的擴展，沿線地區的住宅需求持續增長，成為泰國人理想的居住區域。這些地區不僅交通便利，還提供了豐富的生活設施，進一步提升了居民的生活品質。

▍為何選擇泰國房地產

為什麼選擇曼谷房地產？

曼谷作為東協的經濟與交通樞紐，其房地產市場在過去十年內展現出穩健的成長態勢。以下是選擇曼谷房地產的幾大優勢：

1. 地理位置優勢，東協核心樞紐
   

   • 泛亞鐵路與多條跨國公路匯聚曼谷：泰國是泛亞鐵路的重要節點，邦蘇中央車站（Bang Sue Grand Station）成為東南亞最大的交通樞紐。

   • 飛航便利性：從曼谷出發，2 小時內可抵達東協各國首都，連接全球主要城市。

   • 區域經濟中心：曼谷匯聚了跨國企業的亞洲總部，是外資進駐的重要城市。

2. 房市穩定增長，具備抗跌性
   

   • 穩健的房價成長：根據 Knight Frank 報告，曼谷房價雖然沒有劇烈波動，但呈現長期穩定上升的趨勢，類似澳洲房市。

   • 高出租率：市區電梯公寓出租率高達 95%，顯示住房需求強勁。

   • 住宅供應有限：每年僅約 5-6 萬戶新住宅供給，而人口增長約17萬人，供需失衡使得房市穩步成長。
     
     

3. 基礎建設發展迅速，捷運擴張帶動房價

   • 曼谷捷運系統持續擴張：至 2029 年，捷運將新增與延伸多條線路，推動沿線房價增值。

   • 綠線（BTS）與藍線（MRT）最受歡迎：這些捷運沿線房價與租金均有良好表現。

   • 基礎建設完善：包括機場快線、國際學校、大型購物中心等，使曼谷生活機能日益成熟。
     
     

4. 投資門檻低，租金報酬率高

   • 房價親民：與香港、新加坡相比，曼谷房價仍具競爭力，每平方米價格遠低於上述城市。

   • 租金報酬率佳：曼谷公寓的租金報酬率約 4-6%，高於許多亞洲主要城市。

   • 外國人可合法持有公寓：泰國法律允許外國人擁有永久產權公寓，增加投資便利性。
     
     

5. 生活環境宜居，吸引國際買家

   • 國際化都市：曼谷擁有眾多國際學校、醫療設施與大型商場，吸引來自世界各地的移民與投資者。

   • 低稅負環境：泰國的房地產相關稅務相對較低，減少持有成本。

   • 氣候宜人，生活成本低：相較於其他亞洲大城市，曼谷的物價與生活費用較低，吸引退休人士與長期投資者。

▍泰國購屋關鍵指南：投資曼谷房產前必知的重點

曼谷作為東協的經濟中心，吸引了許多海外投資者進駐房地產市場。然而，泰國的購屋環境與台灣有所不同，投資者應深入了解當地市場特性，避免潛在風險。以下是投資曼谷房地產前必須掌握的關鍵事項：

1. 開發商品牌優先，避免低品質建案
   

   選擇開發商品牌是關鍵！在泰國，建商的品質差異極大，即便是排名前30大的開發商，也可能有品質參差不齊的問題。因此，泰國當地購屋者普遍遵循「越大的開發商越好」的原則，以確保建築品質和物業管理。

   曼谷房價的差異也反映出這一點：同樣的地段，房價可能有50%到300%以上的落差，這是因為房屋等級與建商實力的不同所致。一般來說，高品質的建案雖然單價較高，但出租速度快，房價增值空間也較大，是長期投資者的優先選擇。

2. 曼谷特殊的住宅模式：小坪數與高公設

   1. 公設越多、越特別，房價與租金越高在台灣，購屋者普遍不喜歡公設比高的建案，但在曼谷，公設越多、越具特色，房屋價值就越高。許多高端公寓會配備，這些設施吸引高端租客，提高出租率和租金回報率。

      • 無邊際泳池

      • 健身房、瑜珈室、攀岩場

      • 空中花園

      • 劇院、會議室與共享空間

   2. 小坪數公寓需求旺盛

      曼谷市中心土地有限，住宅面積普遍較小，與東京的市場趨勢類似。小坪數公寓（20-35平方米）特別受市場青睞，因為租金較親民，需求穩定，適合投資者尋找穩健收益。

3. 泰國的政治環境：穩定支撐經濟
   

   泰國的政治變動曾是投資者的疑慮，但外媒認為目前是泰國近40年來最穩定的時期。回顧歷史，泰國在過去20次政變後，經濟仍然穩步增長，顯示出泰國市場的韌性。

   自2016年以來，泰國民眾對軍政府的支持率達67%，因為政府專注於經濟發展，而穩定的政治局勢也吸引了大量外國直接投資（FDI），進一步推動曼谷的房地產市場成長。

4. 泰國購屋的特別注意事項
   

   • 外國人會不會買貴？
     不必擔心！泰國採「全球統一價格」（Global Price），同一個建案的相同戶型，售價對本地人與外國人都是相同的。因此，不論是直接向開發商購買，或透過當地專業地產顧問購買，價格皆相同。
     

   • 可以短線獲利轉售嗎？
     短線炒房並不容易，且不建議。全球各國均設有抑制短期炒作的房地產政策，例如：
     

     • 短期交易高額稅收（泰國出售不滿五年的房產需支付較高稅金）

     • 市場接受度低：泰國買家偏好新房，因此短期轉售的買氣有限

                   最健康的投資方式是 5-8年 的長期持有，這樣才能獲得穩定的租金收益與房價增值。

• • 三大購屋糾紛：不肖業者、跑單幫、直接找建商
    購屋時，務必慎選合格仲介，避免以下常見問題：
    

    1. 不肖業者：部分業者透過「先買斷、後加價」的方式銷售，導致台灣買家購屋價格高於市場價。

    2. 跑單幫個體戶：無法提供售後服務，交易完成後即失聯，讓投資者面臨後續問題。

    3. 直接找建商：建商的重心在於推廣新建案，通常不會協助後續的轉售與出租，影響投資者的流動性。

                   建議選擇有當地經營經驗、口碑良好的專業機構，確保交易安全、售後有保障。

▍結論：

曼谷房地產市場雖然與台灣不同，但透過深入了解市場特性，可以找到理想的投資機會。
重點在於：

• 選擇大型開發商，確保建築品質與物業管理
• 購買高公設、高品質的小坪數公寓，符合市場需求
• 長期持有，避免短線投機風險
• 慎選仲介，避免購屋糾紛

透過正確的投資策略，曼谷將是值得考慮的房地產投資地點！

泰國概況與曼谷投資優勢

泰國作為東南亞的重要經濟體，其首都曼谷在政治、經濟、貿易和交通等方面占據核心地位。以下是截至2024年的泰國和曼谷的基本資訊以及投資優勢的詳細介紹。

▍基本資訊

1. 曼谷人口

   • 截至2024年，曼谷常住人口約為960萬人。

   • 外籍人士約150萬人。

   • 2024年，國際旅客數量達到3500萬人次。

2. 曼谷人均收入

   • 人均年收入約為15,000美元。

3. 房地產市場

   • 租金回報率：近年來，曼谷房地產的租金回報率維持在 4-6% 之間。

   • 房價增值率：市中心地區的房價年增值率約為 3-10%。

▍投資泰國的五大優勢

1. 戰略地位

   • 泰國位於東協中心，基礎建設完善，交通運輸便利，能源供應穩定。

2. 強大供應鏈

   • 泰國在汽車製造業和電子產品製造等領域擁有完整的供應鏈，且自然資源豐富。

3. 國際市場

   • 泰國已與 13 個國家簽署自由貿易協定（FTA），與 18 個國家達成免關稅協議，拓展了國際市場。

4. 勞動力素質

   • 泰國勞動力教育程度較高，素質不斷提升，滿足各行業需求。

5. 政府支持

   • 泰國政府大力支持生物科技、奈米技術等重點扶植產業，最高可享受13年的免稅優惠。

   • 外資可 100% 持股併購土地，且允許引入外籍技術人員。
     
     

▍選擇曼谷的理由

1. 核心城市

   • 曼谷是泰國的首都和最大城市，也是東南亞第二大城市，集政治、經濟、貿易、交通、科技、教育和宗教中心於一身。

2. 經濟貢獻

   • 曼谷的經濟產出占泰國總量的 44%。

3. 貿易樞紐

   • 作為泰國最大的港口城市，曼谷承擔了全國 90% 的外貿吞吐量。

4. 旅遊勝地

   • 曼谷連續蟬聯全球旅遊人口最多的城市。

5. 交通設施

   • 曼谷是泰國唯一擁有軌道交通系統的城市，交通便利。

6. 醫療服務

   • 曼谷擁有超過 50 家通過 JCI 認證的國際醫院，每年接待超過 50 萬名海外醫療遊客。

海外購屋 10 大步驟：從選擇到獲利完整指南

投資海外房地產是一項重要決策，需要充分準備與謹慎規劃。以下是完整的 10 步驟指南，讓您在購屋、管理、出租與出售的過程中都能順利進行。

▍Step 1：自我評估

在開始投資海外房地產之前，您需要先確定購屋目的，是 投資 還是 自住，因為這兩種需求會影響物件的選擇。

此外，您還需評估：

• 財務狀況：是否能夠負擔總價與後續成本？

• 投資時間：能否接受 5-8 年的中長期持有計畫？

• 市場風險：是否能適應短期房價與匯率的波動？
  
  

▍Step 2：尋找值得信賴的業者

選擇可靠的房地產顧問或仲介至關重要！

• 避免僅負責銷售，卻無法協助管理與售後服務的代銷業者。

• 建議選擇在台灣有正式經營，且在當地擁有直營公司的業者，這樣能確保後續管理與出售時更加順利。
  
  

▍Step 3：接受專業諮詢

您需要尋找真正專業的顧問，協助您：

• 評估是否適合投資海外房地產

• 瞭解當地市場行情、購屋流程、法規與稅務

• 選擇合適的物件類型（住宅、公寓、商辦）

專業顧問的資訊正確性直接影響您的投資決策，請務必謹慎選擇。

▍Step 4：預訂房型

選擇合適的房屋後，您需要先行預訂，確保有購買權利。流程如下：

1. 簽訂訂房單

2. 支付訂房金

3. 確認購買資格

※ 注意！ 泰國政府限制外國人購屋份額，熱門地段的優質房型往往供不應求，建議盡快做決策，避免錯失良機。

▍Step 5：決定是否出國考察

是否需要親自飛往當地考察？這取決於您的投資經驗：

• 保守型投資者 建議飛往當地實地考察，親自確認物件與社區環境。

• 有經驗的海外投資者則可透過專業顧問的遠端協助，直接進行交易，節省時間成本。

▍Step 6：簽訂買賣合約與支付頭期款

確定購買後，正式進入交易程序：

• 簽署正式買賣合約

• 確認產權文件（不動產說明書）

• 支付頭期款（通常為房價的 20-30%）

• 確認未來匯款至開發商的細節

此階段需特別留意合約細節、付款條件與開發商的產權保障，避免法律與交易風險。

▍Step 7：交屋流程

當房屋建造完成後，進入交屋與過戶階段：

• 驗屋（檢查房屋品質、設備是否符合規格）

• 支付尾款（通常需提供匯款證明）

• 辦理產權過戶（取得不動產權狀）

• 當地開立銀行帳戶（方便租金收款與管理）

• 簽署物業管理與出租合約

若需要裝潢、添購家具或家電，可在此階段由業者協助完成。

▍Step 8：物業管理與租賃

投資房地產的 核心價值來自租金收益，此階段將由物業管理公司代為處理：

• 租賃管理：協助尋找租客、收取租金

• 房屋維護：負責維修、報稅等事務

• 每月提供報表，讓您清楚掌握房產狀況

投資者只需定期確認租金是否正常入帳，即可輕鬆享受穩定收益。
▍Step 9：出售階段

成功的投資不僅是買進，更重要的是「如何順利出售」：

• 聯繫專業顧問或仲介，評估市場行情

• 確定出售策略與合理價格

• 簽訂售屋委託合約，透過專業管道出售

許多投資者會在 5-8 年持有後選擇脫手，透過穩定增值獲得資本利得。

▍Step 10：資金回台與稅務規劃

出售房產後，需將資金匯回台灣，並考慮稅務影響：

• 台灣海外所得稅門檻為新台幣 670 萬元，若超過需繳稅

• 建議分批匯回資金，降低稅負

• 瞭解當地的稅賦規定，確保符合法規

成功的投資，不僅要懂得買房，還要懂得如何管理與規劃資金！

▍結論

透過完整的 10 大步驟，您可以安心地進行海外房地產投資，從選擇合適物件、完成交易、出租管理，到最終獲利出售，全程掌控投資收益。

關鍵提醒：

• 選擇專業顧問，避免購屋糾紛

• 規劃長期持有，避免短線投機風險

• 透過穩健的出租與物業管理，確保租金收益

投資海外房地產是一項長期策略，透過正確的規劃，您可以確保投資獲利最大化！

泰國買房 10 大常見問題與解答

投資泰國房地產前，許多買家都會遇到關於產權、貸款、匯款、政治穩定性等問題。以下是 10 大常見問題與詳細解答，幫助您輕鬆了解泰國購屋規則，安心投資！

▍Q1：外國人可以合法在泰國購屋嗎？

可以，並且產權與台灣類似！

泰國的土地產權分為 「永久產權（Freehold）」 和 「限期租賃權（Leasehold）」 兩種。

• 外國人可以 100% 擁有永久產權的公寓，不需要透過當地人持有。
• 永久產權可自由買賣與傳承，可作為長期投資或傳家產。

▍Q2：泰國公設面積如何計算？

公設面積不計價，車位也屬公設！

泰國公寓的銷售價格只計算室內實際使用面積，不像台灣會將公設面積（如游泳池、健身房、空中花園等）計入售價。

此外，車位為公設共享制，住戶可憑停車證先到先停。

▍Q3：外國人在泰國買房可以貸款嗎？

可以，但條件嚴苛，貸款成數低！

• 外國人貸款條件較嚴苛，審核流程複雜。
• 貸款成數約 40-50%，利率約 5-7%，比台灣高很多，不建議申請貸款。
• 建議以全現金購屋，可避免額外財務壓力與利息成本。

▍Q4：泰國的政治穩定嗎？

目前政治環境穩定，帶動經濟發展！

• 泰國歷經紅衫軍、黃衫軍抗爭、軍政府執政等動盪時期，但近年來政局趨於穩定。
• 2019 年選舉後，原軍政府總理巴育繼續執政，確保政策連貫性，吸引外資投資房市。
• 泰國政局變動通常不影響經濟發展，投資者仍可安心置產。

▍Q5：外國人可以購買土地或別墅嗎？

不可以，除非透過泰國公司持有！

根據泰國法律，外國人不得直接持有土地，也就是說：

• 不能買別墅、店面、商業用地等帶有土地產權的物件。
• 若希望購買別墅，可透過設立泰國公司來購買，但需符合泰國公司法規。
• 大型跨國企業 若獲泰國投資促進委員會（BOI）批准，可擁有土地產權。
• 公寓產權則無此限制，外國人可 100% 購買。

▍Q6：外國人購買公寓是否有限制？

不得購買超過公寓 49% 的總面積！

根據 1979 年《泰國公寓法》，外國人購買公寓需遵守 49% 限額規定：

• 同一棟公寓樓中，泰國人必須持有至少 51% 的單位。
• 外國人最多只能購買 49% 的單位，購買前須確認該樓層是否還有可購買名額。

▍Q7：如何匯款到泰國買房子？

須以國際貨幣 100% 從境外匯入！

• 匯款必須來自泰國境外，且需使用 國際流通貨幣（如美元、歐元等）
• 匯款時，銀行附言須註明：
  • 購房者姓名
  • 購買單位資訊
• 若未依規定操作，泰國政府將無法核發產權證書（Title Deed）

▍Q8：泰國的土地產權有時間限制嗎？

永久產權（Freehold）可永久持有與傳承！

泰國的土地產權分為兩種：

1. 永久產權（Freehold）
   • 房屋產權完整，可自由買賣、繼承與轉讓。
2. 租賃產權（Leasehold）
   • 具有固定租期（通常 30-90 年），但無法傳承。
   • 類似台灣的「地上權」制度，僅享有土地使用權。

▍Q9：如何申請泰國的養老簽證？

50 歲以上可輕鬆移居泰國！

泰國政府提供養老簽證（Retirement Visa），適合希望長期居住泰國的外籍人士：

• 申請條件
  • 年滿 50 歲
  • 在泰國銀行定存 80 萬泰銖
• 簽證效期
  • 每年需更新一次，可長期居住泰國
  • 可攜帶配偶與 20 歲以下子女 一同移居

養老簽證讓退休人士 享有泰國的低物價、高品質生活，是移居的理想選擇！

▍Q10：找專業代租管團隊有什麼好處？

輕鬆當海外房東，租金穩定入帳！

房子交屋後，將房產委託專業物業管理公司（Property Management），可享有：

• 物業管理與租賃服務，節省時間與精力
• 協助出租、代收租金、報稅，確保房東無後顧之憂
• 定期提供租金報表，讓投資者清楚掌握收益

房東只需每月查看租金入帳狀況，並定期查閱物業管理報表，即可輕鬆管理海外資產！

▍結論

泰國房地產市場對外國投資者友善，但仍有許多法規與交易細節需特別留意：

• 外國人可購買永久產權公寓，但不可持有土地
• 貸款條件嚴苛，建議全現金購買
• 匯款需符合泰國政府規定，確保產權合法
• 尋找專業物業管理公司，確保租賃收益穩定

透過了解這些 10 大關鍵問題，您將能夠更安心地投資泰國房地產，輕鬆當海外房東！

為什麼這間比較貴？那間比較便宜？

▍一分錢一分貨，價格差異的三大關鍵因素！

當您投資泰國房地產時，可能會發現同樣是房子，價格卻有很大的落差。影響價格的因素主要來自三大關鍵：

1. 高中低階建案與品牌定位
   • 相同開發商，不同系列建案，價格可能大不相同！
   • 高端建案使用更優質的建材、提供更完整的設施，價格自然較高。
   • 中端建案兼顧價格與品質，較適合一般投資者與自住需求。
   • 低端建案可能在地段、建材、品牌等方面有所妥協，因此售價較低。
2. 地段影響價格
   • 黃金地段價格較高，無庸置疑！
   • 捷運站、商業區、高端社區的房價遠高於郊區或發展較慢的區域。
   • 同一區域內，臨近地標、購物中心、公園或景觀較佳的房子，價格也會較高。
3. 開發商等級與建案品質
   • 開發商品牌的影響不可忽視！
   • 知名開發商的建案在規劃、建材、施工品質、物業管理等方面都有更高的標準，價格自然較高。
   • 小型開發商 的建案可能價格較便宜，但要特別留意品質與後續物業管理的穩定性。

▍價格高 ≠ 好，價格低 ≠ 差

購買房產時，您需要考慮自己想要的是 高於市價、等於市價，還是低於市價 的產品。價格較便宜的物件不一定是好的投資機會，而價格較高的物件也不一定就是不划算。市場上仍然有**「十分錢一分貨」**的案例，因此務必謹慎評估定價的原因。

▍特別小心！關於「保證租金」與「保證買回」的陷阱

• 保證租金計畫
  • 保證租金的產品並非不能買，但您需要確認是否價格過高！
  • 若售價已大幅高於市場價，這些「保證租金」是否只是 拿您的錢，回來付租金給您？
  • 確認該地區的實際租金行情，避免落入虛假承諾的陷阱。
• 保證買回計畫
  • 此類產品更需要謹慎評估！
  • 若未來開發商無法履行「保證買回」的承諾，而您需要自行出售房產，您當初的購買價格是符合市場行情，還是已經超出行情許多倍呢？
  • 確保購買價格合理，並非因為保證條款而支付了不必要的溢價。

▍結論：購買前，務必了解定價邏輯！

• 價格的差異主要來自於建案等級、地段與開發商品牌。
• 不要只看價格便宜就入手，也不要單純覺得價格高就有保障。
• 針對「保證租金」與「保證買回」計畫，更應該仔細評估是否符合市場行情，以免影響未來轉售的彈性！

選擇泰國房地產，關鍵在於理性分析、選擇適合自己的產品，才能確保長期投資的穩健回報！

泰國買房相關法規指南：購屋前必讀！

泰國房地產市場對外國人投資相對友善，但仍有一些法規與購屋流程需要特別注意。以下將針對 外國人購屋規範、匯款要求、頭期款與尾款支付方式 進行詳盡說明，確保您的購屋交易順利完成。

外國人可以合法在泰國購屋嗎？

• 可以！與台灣購屋方式幾乎相同
• 泰國房地產產權分為「永久產權」與「非永久產權」
• 大多數公寓屬於永久產權（Freehold），可100%持有並自由轉售或傳承

但需注意：

• 外國人只能合法持有電梯大樓（公寓）類型的房產，且 外國人購買比例不得超過該建案總面積的 49%。
• 此規定確保開發商仍以泰國本地市場為主要銷售對象，並且確保外國買家購買的價格與當地市場一致，避免過度炒作影響房價穩定。

※不可購買土地、別墅、商業大 樓，除非透過 成立泰國公司 持有（適用於特定商業用途）。

▍如何匯款到泰國買房？

泰國政府對外國買家有嚴格的資金匯入規範，許多民眾與業者常因金流不符規範，導致產權過戶失敗。

FET（Foreign Exchange Transaction）證明的重要性

FET 證明 是泰國政府核發的資金來源證明，如果沒有正確匯款並取得 FET 證明，泰國政府將 無法核發產權證書（Title Deed）。

匯款規則

• 資金必須 100% 從泰國境外匯入（無法使用泰國境內帳戶轉帳）
• 使用國際貨幣匯款（美元、歐元等），不可直接存入泰銖
• 匯款附言（Remittance Information）須明確註明：
  • 購房者姓名（與購房合約一致）
  • 購買物件資訊（如公寓名稱、房號等）

      若匯款不符合這些要求，泰國政府將無法將產權登記在您名下！

▍頭期款、尾款與定金的支付規則

購房過程中，款項支付方式與一般海外購屋略有不同，請務必留意：

定金（Deposit）

以信用卡 支付的「定金」，無法計入購房款，而是用於支付：

• 過戶相關雜費（如登記費、印花稅）
• 水電表登記費
• 社區管理費
• 公共基金（公設維護費）

由於定金是以泰銖支付，因此不符合外國人購房款項的 FET 規範，不能計入頭期款！

頭期款（Down Payment）

• 泰國開發商 收到完整的頭期款後，才會正式製作購房合約。
• 匯款金額需稍微多匯一些，以確保匯款手續費或匯率變動不影響合約製作。
• 若金額不足，開發商不會發送正式合約，需補足款項才能繼續交易流程。

尾款（Final Payment）

• 尾款支付完成後，開發商才會開立 FET 證明，讓您正式取得產權。
• 若尾款不足，無法完成產權過戶，可能影響投資計畫。

多匯的金額怎麼辦？

若頭期款或尾款額外多匯，開發商會在過戶完成後，將多餘款項退回您的曼谷銀行帳戶，可用於支付未來的管理費或其他雜費。

▍結論：購房前，確保金流符合泰國法規！

• 外國人可 100% 持有永久產權公寓，但購買比例不得超過 49%。
• 購房款項須從海外匯入，並正確取得 FET 證明，否則無法取得產權。
• 定金無法計入房款，頭期款與尾款須完整支付，否則影響交易。

購買泰國房產時，務必確保交易流程符合規範，避免產權登記失敗或影響未來轉售！

▍泰國房地產稅務指南：購屋、持有、出售稅費詳解

在泰國購買房產時，除了考慮房價與租金收益外，相關稅務成本也是投資前必須了解的重要部分。以下整理 購買、持有、出售房產時的主要稅費，以及贈與稅與遺產稅規範，讓您投資更有保障。

購屋時的稅務成本

在泰國購買房產時，需支付過戶費，通常由買賣雙方共同承擔。

過戶費：2%（買賣雙方各負擔 1%）

持有期間的稅務

泰國對於住宅持有者的年度房產稅相對較低，以下為最新適用稅率：

房屋持有稅：0.02%（適用於 5,000 萬泰銖以下的住宅）

出售房產時的稅費

在轉售房產時，需繳納 過戶費、特別營業稅或印花稅，以及所得稅，具體適用情況如下：

• 過戶費：2%（買賣雙方各 1%）
• 特別營業稅 3.3%（適用於購屋 5 年內出售）
• 印花稅 0.5%（適用於購屋 5 年後出售，免繳特別營業稅）
• 所得稅：依所得級距計算，根據政府公告價值 評估繳納

※重要提醒

泰國稅務機關計算稅金時，依據政府公告價（非實際成交價）計算，購屋時務必了解房產的公告價，以便未來出售時準確預估稅務成本。

贈與稅（Gift Tax）

泰國贈與稅根據受贈者身份與贈與金額來計算，適用不同的免稅額與稅率：

遺產稅（Inheritance Tax）

泰國遺產稅依據繼承人的身份與遺產金額計算，以下為適用的稅率：

▍結論：投資泰國房地產，務必掌握稅務規則！

• 購買時需支付 2% 過戶費（買賣雙方各 1%）
• 持有期間稅負極低，僅 0.02%（適用於 5,000 萬泰銖以下住宅）
• 出售時若 5 年內出售需繳 3.3% 特別營業稅，5 年後改繳 0.5% 印花稅
• 贈與與遺產稅主要適用 5% 或 10% 的稅率，但配偶可完全免稅

了解泰國房地產稅務結構，將有助於您合理規劃購屋、出租與出售的投資策略，讓您的房產資產配置更加穩健！

泰國房產出售後，資金如何匯回台灣？需要繳哪些稅？

當您在泰國出售房產後，資金如何安全合法地匯回台灣，並確保符合台灣的海外所得稅規範，是投資人最關心的議題。以下將詳細解析 資金匯回流程、海外所得稅計算方式與節稅建議，幫助您順利管理您的投資收益。

▍資金匯回台灣的流程

當您出售泰國房產後，所得款項會匯入您在泰國當地的銀行帳戶。

在扣除房價、稅費及相關雜費之後，剩餘資金可透過以下方式匯回台灣：

• 兌換貨幣
  • 台灣銀行帳戶接受美金或其他國際貨幣，因此建議先將資金轉換成美金，再進行匯款，以降低匯率損失。
  • 需留意匯率波動，選擇適當時機進行兌換，避免資金損失。
• 匯款方式
  您可選擇以下兩種方式將資金轉回台灣：
  1. 直接從泰國銀行帳戶匯款至台灣帳戶（適合一次性大額匯款）
     • 需提供房屋買賣合約、完稅證明、銀行交易紀錄，以證明資金來源合法。
     • 台灣銀行可能會要求補充文件，建議提前向銀行確認匯款條件。
  2. 分批匯款至台灣帳戶（適合長期規劃節稅）
     • 由於超過新台幣 670 萬元的海外所得，需課徵 20% 海外所得稅，可考慮將款項分年度匯回，減少稅負影響。

▍台灣海外所得稅計算方式

根據台灣的海外所得稅法規，若出售泰國房產後獲利超過一定門檻，則需依規定申報並繳納相關稅款。

課稅條件

• 若年度海外所得超過新台幣 100 萬元，需向國稅局申報。
• 若海外所得與國內所得合計超過 670 萬元，超過部分將課徵 20% 海外所得稅。

海外所得稅計算舉例

假設您的泰國房產出售後淨收益為新台幣 1,200 萬元，則計算如下：

• 先扣除免稅額 670 萬元
  1,200 萬元 - 670 萬元 = 530 萬元（需課稅金額）
• 超過部分適用 20% 稅率
  530 萬元 × 20% = 106 萬元稅額

▍節稅策略建議

為了降低稅負，您可以考慮以下方式：

• 分批匯回資金
  • 若每年匯回的金額低於 100 萬元，則無需申報，但可能需較長時間才能將資金全數轉回台灣。
  • 若預計匯回的總金額會超過 670 萬元，建議分 2-3 年匯回，可減少或避免被課 20% 的海外所得稅。
• 合理規劃其他海外資產
  • 若在海外有其他收入（如租金、投資收益），可將其合併規劃，避免單年度海外所得過高，導致需繳納較多稅款。
• 諮詢專業會計師
  • 不同個案的適用稅法可能有細微差異，建議與專業會計師或財務顧問 討論最適合的資金匯回方式，確保合法節稅。

▍結論：規劃好資金匯回，避免不必要的稅務負擔！

• 出售泰國房產後，扣除相關費用與稅金，資金將存入泰國銀行帳戶，須自行匯回台灣。
• 台灣海外所得稅適用 670 萬元免稅額，超過部分將課徵 20% 稅率，建議分批匯回以降低稅負。
• 建議透過專業會計師規劃，以確保合規並達到最佳節稅效果。

投資泰國房地產除了關注房價與租金收益外，如何妥善規劃資金回台也是關鍵，透過合理安排，可以讓您的投資效益最大化！