不動産法律系列 確保預售屋、新成屋解約權益

胡兆陽
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自從中央銀行祭出史上最嚴厲的打炒房限貸政策之後,房地産市場便掀起一番波折,各地因房屋貸款限制、貸不下來的購屋解約糾紛也層出不窮,然而購買新成屋或預售屋都是總價金額相當高的交易,如果要解約勢必涉及高額的違約金或解約金,事關購屋者的權益,民眾一定要仔細瞭解!

一、簽約前反悔,訂金全數取回
不論你是購買新成屋、或預售屋建案,只要還沒有完成買賣簽約,都可以把先前你交出去的訂金全數拿回來。換句話說,所謂的「違約金」或「解約金」都是簽完買賣契約才會發生,如果還沒有完成簽約,買方不必付任何的違約金給賣方或建商,先前付出去的訂金當然可以全部拿回來。

▲買房子只要還沒有完成簽約,前面付出去的小訂、大訂等等訂金都可以全部拿回來。

二、沒有審閱期,契約無效
根據內政部的規定,民眾在買賣不動產簽約前,不管有沒有先付出訂金,都享有至少「5天」的買賣契約審閱期,讓民眾有時間好好看清楚契約裡重要的條文;換句話說,如果預售屋建商、新成屋賣方沒有給足買方至少5天的契約審閱期,買方日後可以用此理由無條件解約、免付解約金。

三、解約金最高是總價15%
現在史上最嚴厲的限貸令出來之後,有的民眾認為房價會下跌、先前買的預售屋買貴了、或是擔心新成屋的房貸辦不下來而想要解約,此時就要先算一算解約金額。根據內政部頒布的《預售屋買賣定型化契約》註明:解約金最高為房屋總價的15%。舉例如果購屋總價是1000萬元,解約金最高要付到150萬元。

▲購買預售屋之前,應該要先仔細詳讀內政部頒布的《預售屋買賣定型化契約》。

四、不足15%時,不能再追加
如果買方已經付出去的款項不到總價的15%,解約時也不必補足解約金到總價的15%。例如前面的例子,如果已經付給建商100萬元的簽約金、工程款,和建商解約時,不必再付50萬元的解約金給建商就能解約。

五、15%解約金比例不是鐵板一塊
值得注意的是,這個「總價15%」的解約金並不是鐵板一塊、完全不能減少的。舉例一:當初和建商簽約時,你可以和建商議定「雙方解約金訂為買賣總價的10%」,只要買賣雙方都同意就行了。


▲買賣不動産的解約金比例,並非不可調整,而是可以由雙方共同議定而成。

舉例二:如果簽約後想解約,而你遇到的是六親不認、硬要把15%解約金比例「收好、收滿」的賣方時,該怎麼辦?別擔心,根據民法第252條:「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。」所以假設你無力負擔限貸令下的房屋貸款、又覺得買賣房屋的解約金太高時,可以向法院訴請酌減這個解約金額,法官會參酌你的家庭情況、經濟條件等因素,或許就裁決出比較低的解約金。

 

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