買房子要繳什麼稅？ 不動產稅務總整理一篇上手
本篇將不動產稅務分持有、交易、所得三大類型；如持有不動產的屋主，需要繳交的房屋稅、地價稅，或是買賣交易會遇到的契稅、印花稅，還有售屋獲利後，所得須繳交的房地合一稅等。本篇樂陶陶一次幫你釐清買賣房屋要繳的稅有哪些，讓你一篇看完，概念立刻清晰！
這些稅務性質上，只有房地合一稅是國稅，要上繳中央，其餘稅務皆為地方稅，納入地方政府的財庫；以下針對買方、賣方、屋主3種身分，分別列出需要處理的相關稅務，如果想了解買賣屋流程，也可參考「不想吃虧受騙？5個步驟搞懂買房交易流程！」。
▌▌買方負擔稅務
買方負責契稅、印花稅
買賣不動產時，建物跟土地一併移轉，都須繳交契稅，但因現行規定有繳交土地增值稅的土地免徵契稅，因此現在談的契稅是只針對房屋契稅。契稅的稅基是核定契價，什麼是核定契價呢？就是申報時，以當地的不動產評價委員會所評定的標準價格來計算，跟實際買價脫鉤。
舉例來說，小明買到一間房子，這個房屋不含土地，經評定的標準價格是50萬元，不管小明實際買的房屋價格比標準價格低或高，契稅的核定契價就是50萬元，小明需繳交3萬元契稅稅金。
印花稅則是因為買賣雙方在辦理過戶時，須規定格式簽署不動產買賣契約書，即俗稱的公契，並按照契約訂立的價款0.1%金額貼印花稅票，才能辦理產權移轉登記。
▌▌賣方負擔稅務
賣方繳納土地增值稅 別忘一生一次優惠稅率
土地增值稅顧名思義，就是當賣方把建物連同土地一起移轉出售時，針對地價增幅所課徵的稅賦。計算基準可以用實際的成交價，但因為成交價通常會高於土地公告現值，所以現行賣方多半還是會採用土地公告現值來計算，地方政府每年1月1日都會公布當年度的土地公告現值，且近年有年年調漲，趨向實價的趨勢。
土增稅的計算方式，是用現在的價格扣除前次入手的價格，算出漲價總數額，再依照不同的稅率課稅；一般稅率是20%-40%，但只要符合自用設籍等相關條件，可使用一生一次自用優惠稅率10%，若一生一次用完了，又符合持有超過6年等相關條件，還有不限次數的一生一屋優惠稅率10%可使用。
賣方最痛的房地合一稅
房地合一稅，是針對賣方賣屋時的獲利所課徵的稅務，由出售的價格，扣除先前買入的金額與相關成本後，算得獲利金額，再乘以不同的稅率。稅率則是持有時間愈短愈高，如持有2年內45%，超過2年，未逾5年35%，超過5年，未逾10年20%，超過10年15%。想進一步了解可參考「房地合一稅新制懶人包 試算、免稅秘招大公開」。
▌▌屋主負擔稅務
房屋稅怎麼算？ 多久繳一次？
房屋稅僅針對不動產當中房屋部分課稅，每年5月向房屋所有權人徵收，課稅期間是前一年的7月1日起至課稅當年的6月30日，繳納期間為1個月。稅基「房屋評定現值」計算公式如下：
房屋標準單價x面積x(1-折舊率x折舊經歷年數)x路段率=房屋評定現值
房屋標準單價的評估內容包含建築構造、用途、樓層數等項目，最後得出的金額，會顯示在每年5月收到的房屋稅單，並依照房屋自用或出租，乘上不童的稅率得出應繳稅額。
如台北市現行規定，只要符合自用住宅等相關規範，便可採用最低稅率1.2%，公益出租亦可採用1.2%最低稅率；但隨著持有戶數愈多，非自用比例愈高，稅率也會更高。
（圖片來源：雲林縣政府官網）
從上圖房屋稅單可見，該戶的課稅現值，也就是該戶當時房屋評定現值為84.81萬元，採用1.2%的最低稅率，可得屋主應繳稅額為10,175元。因為各地方政府規範的房屋稅稅率略有不同，記得先釐清房屋用途，向各地稅捐處申請變更使用方式，採更有利的稅率，免得荷包大失血！
高級住宅加價課徵房屋稅＝豪宅稅
依《台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點》規範，房地總價超過8千萬元以上，結構是鋼筋混凝土以上的住宅，就會被認定為高級住宅，也就是俗稱的「豪宅」。
豪宅不只貸款成數較低，房屋稅也比一般住宅更貴，此即豪宅稅，本質上其實就是房屋稅，但差異就在於豪宅的房屋稅當中的稅基（房屋評定現值），會透過路段率來加價計算，以達到提高豪宅房屋稅的目的。
每年11月誰繳地價稅 8月31日是關鍵
在屋主持有成本課稅，建物部分是課徵房屋稅，至於土地，就是要課徵地價稅了。地價稅每年11月課徵，課稅時間是同年度的1月1日至12月31日，且地價稅是以每年的8月31日當作納稅義務基準日，這天誰持有土地，誰就會是納稅義務人，因此如果遇到中途售屋，通常地政士會協助買方雙方，將地價稅拆分計算。
地價稅率分一般用地、特殊稅率兩大類；一般用地又分6級，稅率從1%到5.5%，特殊稅率則分4種用地，其中最低為自用住宅、優惠稅率為0.2%。如果想使用自用優惠稅率，記得要在每年地價稅開徵前40天（大約9月22日）向稅捐處申請完成，逾期則無法使用，須特別留意。
雖然不動產相的稅賦項目又多又雜，但在買賣流程簽約、用印、完稅、交屋4大階段中，地政士都會協助將買、賣雙方需要繳的稅務釐清，有疑惑可向主管機關進行諮詢，或多看幾篇樂屋網的房產快訊！
延伸閱讀：
Ep.11｜地政士來了！買房子交易流程、費用大解析！為什麼要繳稅費和契稅？
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