住夾層屋真的沒問題嗎？網友：買到賺到！但這幾個問題有想到嗎？
市中心寸土寸金，想買房自己住，不少人考慮夾層屋(圖片來源:樂屋網)
買房預算有限，想要擁有更大的坪數空間，建商推出挑高建案，買夾層屋好嗎？購買前有沒有需要注意的地方，什麼是夾層屋？如何挑出合法的夾層屋？這些問題讓樂屋網來告訴你。
01│夾層屋是什麼？
什麼是夾層屋？夾層屋指的是在天花板和地板之間再搭建一層樓地板。合法的夾層屋有「產權登記」，沒有「產權登記」二次施工的夾層屋都屬於違建。
攤開內政部營建署法規來看，更明確指出，同一樓層內夾層面積總和，不得超過該樓層樓地板面積三分之一或一百平方公尺，超過者應視為另一樓層。夾層屋較常見於市中的小坪數套房物件，或是鄰近學區的大學房。
不少建商為了提高建案價值，會刻意將房屋樓層設計成「挑空」或「挑高」，提升樓高至三．六公尺以上，但集合式住宅規定，樓高不得超過三‧六公尺。
*「挑空」指的是部分空間如客廳，提高其樓層高度，使該該部分空間具有二層以上之空間高度。「挑高」指的是建築物樓層高度高於一般規定三．六公尺。
02│夾層屋合法嗎？
合法的夾層規定，同一樓層內的夾層面積總和，不得超過該層樓地板面積「三分之一或一百平方公尺」，超過者就被視作另一樓層。另外，合法的夾層登記也要被計入樓地板面積，算是容積率的一部分，若建商有取得「建築執照」，就可以進行產權登記。
早期夾層屋還有合法權狀，但只要領取建物使用執照後，進行二次施工都屬於違建。常見的夾層屋違規情形如下：
1.將合法的挑空設計，領取建築使用執照後，擅自補平挑高部分。
2.利用挑高樓層，自行加設夾層空間，增加一個樓層或部分樓層空間。
3.利用複層式空間的高地落差，在原空間四‧二公尺部分，增設一個樓層。
過往在中古屋市場，會有業者或屋主宣稱自己的「夾層屋」是在民國 84 年以前就存在，是合法夾層屋，但要注意，如果沒有記載在「產權登記」上的都屬於「違建」，只要是違建就是不合法。
按照「臺北市違章建築處理規則」，民國 84 年 以前的違建被視為「既存違建」，只是被列為「暫緩拆除」，但常常被錯誤解釋「合法違建」。夾層屋即報即拆，經通報還是會被拆除的。如果真的要購買「夾層屋」，購買前，最好還是要調出「房屋權狀」，仔細檢查。
理想中的夾層屋是這樣，但現場看房，往往和實際不同 (圖片來源:photo-ac)
03│住夾層屋好嗎？夾層屋缺點
1.貸款不易：夾層不計入權狀，若權狀記載的坪數大於15坪還是能申貸，但取得使用執照後的二次加工樓層屬於違建，銀行不一定願意承貸。
2.居住品質差：依據建築法規，集合式住宅樓高不得超過三‧六公尺，若再加上夾層，天花板太低會有壓迫感，採光通風性也會比較差，長期住下來影響心理導致抑鬱；半夜醒來想上廁所，必須走下樓梯，覺得很麻煩，而且睡眼惺忪下樓也容易發生危險；另外，屋內對流差，冷氣可能吹不到二樓；沒有陽台，也無法曬衣服；燈泡太高更換不易，要另外花錢更換......等。
3.轉手困難：考量到夾層屋不容易貸款，貸款成數低，不少人寧可放棄買夾層屋，降低出售機會，如果房子位在市中心超精華地段，或是權狀上夾層面積有計入坪數，或許能提高出售機會，
4.安全疑慮：若是二工加蓋，拆除牆面或增設樓地板空間，會改變原樓層的載重程度和結構安全，造成危險；使用C型鋼或輕隔間的夾層結構也不牢固，地震來可能崩塌；另外發生火災，夾層構造不利逃生，若是木造結構也容易著火。
5.風水不吉：夾層屋風水不好，會覺得樓上有人在往下看你，居住者心神不寧，另外臥室若在二樓，下層懸空也會影響睡眠品質。夾層屋設計若光線昏暗，若沒有窗戶對流不易，容易聚陰，體質敏感者不適合。
04│買賣夾層屋的注意事項
1.建物權狀：合法的夾層屋，會將夾層面積記載在產權登記內，可以請房仲或屋主出示證明，了解房子是不是有合法使用執照，若沒有記載在權狀上，購買前要思考一下。
2.使用用途：現行法規規定，住宅用途之建物，除了地面一層樓高度可挑高至四‧二公尺，其他樓層挑高只能達到三‧六公尺，若有房子標榜挑高四公尺以上，要注意可能是廣告話術，或是非住宅用途建築物，有違法疑慮。
3.自備款充足：合理的夾層屋價格，屋主會依建坪開價，要當心，有屋主會把夾層的坪數一併加在房屋單價上；貸款部分，因為銀行會依據權狀登記的坪數來估價，若權狀上沒有記載夾層的坪數，可貸款的金額就會比預期來得更低，需要準備更多自備款。
4.留意建商品質：不少建商為了提高建案成本效益，會推出小坪數挑高複式樓層物件，如果是預售屋，要留心建商的裝潢用料和施工品質，避免交屋後與想像中不符；如果是新成屋，也可留意夾層品質，使用劣質的材料會有結構和隔音上的問題。
5.注意消防安全：小坪數夾層屋的集合式住宅，會有單一樓層戶數過多的問題，須注意夾層材質是否使用防火材料，公設的消防管理維護與逃生通道是否完備。
夾層屋會有採光不足的問題，因此有燈光輔助照明很重要，也和風水有關。(圖片來源:photo-ac)
05│結論
市中心隨著人口密度增加，小坪數建案單價提高，許多建商會推出挑高樓層建案吸引首購買房和小資族，藉由提高樓層高度增加更多視野採光，提高銷售率和房屋單價，購買夾層屋時，須注意建商是否有拿到建築執照，完工後是否有拿到建物使用權。
誰適合購買夾層屋？若只是為了為了學區戶籍或工作短期居住，夾層屋的房屋單價較低，可以降低房價負擔壓力，並且享有市中心完整的交通與生活機能；不少投資客入手夾層屋，正因為看中這點，出租物件賺取報酬，某些管理良好挑高夾層社區，甚至還能抗跌保值。夾層屋檢舉頻傳，無論如何，購買前最好還是先了解自己需求，多做功課。
─
► 點我下載「樂屋網 APP」，搶先體驗更多SMART個人化功能
樓層坪數有「產權登記」的【樓中樓】這裡找
延伸閱讀
▌房子要不要三面採光？網曝：棟距太近是悲劇！這3種採光房一定要知道！
▌第一次約房仲看房，如何理解房仲背後意涵？關於記者 樂屋網
「樂屋網」是一個開放的房地產資訊平台，以成為消費者值得信賴的房地產資訊平台為使命，致力媒合買賣群眾、縮減用戶交易時間成本，並持續優化用戶體驗，提供房地產買賣出租、新建預售、即時具公正性之市場成交行情資訊、買房知識等，讓消費者一站搞定所有「住」的問題。
相關文章:
