買房殺價才是王道？別被房子開價騙了，如何看穿房屋開價伎倆？
買房殺價先看實價登錄，但該怎麼用？(圖片來源 覽山不用早)
買房殺價好難，但真是如此嗎？實價登錄的價格到底要怎麼參考，為什麼自己每次出價都被房仲打槍？這次樂屋網要告訴你，房屋開價與成交價迷思，甚至還能買到高於自己預算 10%~20% 的房子！怎麼辦到的？快來看看。
文章目錄
01│開價不等於成交價？
02│實價登錄等同底價？
03│買房不殺價被坑殺？
04│死守底價大膽議價？
06│結論
01│開價不等於成交價？
如果買的是中古屋，房價反映的是地段行情，如果是買的是新建案，房價反映在建商的營建成本，不管是屋主還是建商賣房子，都會希望價格越高越好，所以房屋開價常會高於成交價，但最終影響成交價格往往還牽涉到屋況、屋主裝潢成本和房仲服務費等因素，因此議價時一定要先掌握地區成交行情價格再出價，而不是從房屋開價向下殺價。
鄰近社區的成交價格，也可以做為議價依據。(圖片來源：樂屋網)
02│實價登錄等同底價？
很多人認為實價登錄價格不可靠，但請注意實價登錄反映的是成交價，代表的是過去已經成交的價格，未必能反映當下房屋交易行情（買賣價格登錄到實價登錄系統約莫會延遲一個月才在系統上出現），如何善用實價登錄工具？建議參考交易時間較近的平均成交價，如半年至一年區間，才能較貼近實際價格。
樂屋網實價登錄提供成交明細，可以了解房子的成交漲幅，是否合理(圖片來源：樂屋網)
03│買房不殺價被坑殺？
過往曾發生實價登錄不實，價格遭到灌水，刻意調高周邊房屋交易價格，不單單是買賣雙方，就連代書房仲都要負連帶刑事或民事責任。要如何避開這些不實資訊，其實可以參考成交價格趨勢來檢視。
剛開始查價的買房新手使用實價登錄查詢時，可以先鎖定同社區、路段的特定房屋類型，觀察成交價格的漲跌趨勢，合理的價格增幅是平緩曲線，如果曲線劇烈爬升，就要留意是否有投資客操作價格。勇於以半年內成交均價殺價，能接近當下行情，避開被坑殺的可能。
從每月成交價格趨勢圖，能看出該地區的交易波動，洞察是否有投資客刻意炒作或該地區房市交易正夯。(圖片來源：樂屋網)
04│死守底價大膽議價？
有房仲品牌調查，房屋從開價到最終成交價格，會有一至二成的議價空間，撇開蓄意炒作的投資客標的，房仲店家和網路平台的待售房屋開價價格反映著房市現況，看到符合需求的房子，不妨大方的喊價，只要死守自己的價格底線即可；反之，高於自己預算底線 10% 的房子也可以議價看看，過往也曾發生喊價低於屋主的實價登錄價格，但房仲退讓服務費成交的案例，有談有機會。
買房子如何議價，死守底線用這樣的方式，或許可以拿到更低價格。(製表樂屋網)
05│議價率是什麼？合理範圍怎麼抓？
議價率指的是房屋開價和房屋成交價之間的落差比率，議價率公式如下：
議價率=（房屋開價－房屋成交價）÷房屋開價 ✕ 100%
舉例來說，屋主開價 500 萬房子，實價登錄價格 400 萬，議價率 20%，即成交價相當於 8 折，和屋主喊價時，可預設 8 折是喊價底線。
但議價率在房市多方時局，恐怕僅淪於參考，因為看好房市的人多，實價登錄價格反而成為賣方開價地板，墊高房屋開價，許多房仲專家建議，依照地區近半年實價登錄均價議價一至二成，才是較為合理的議價範圍。
利用一年內的實價登錄價格為基準，可以嘗試多看看預算10%~20%的房子(圖片來源:樂屋網)
議價率是由開價和成交價決定，如何看正確理解議價率？從這裡可看出差異。(製表樂屋網)
結論│
不管是直接從房仲品牌找房，或是自己從線上找房平台找房，看到價格千萬不要老實對號入座，只看自己預算能負擔的房子，高於自己預算 10%~20% 開價的房子，還是可以先到現場看看。如果覺得房子還不錯，不妨喊價看看，議價結果往往超乎預期。不過喊價前切記要先做功課，出價低於實價登錄或刻意嫌棄屋況換取折價，往往只會讓賣方感到沒誠意。
另外也要注意，依據不同房屋類型，如套房往往殺價幅度不高，但豪宅殺價往動輒千萬元；或者重劃區新建案量多賣壓大，殺價空間大於市中心老社區，這些差異都影響成交價，參考實價登錄價格，最好多點彈性空間。
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