有300萬先買房還是先買股？看完這5點超有感，原來買房不能只想自住！
先投資還是先買房，已經成為低利時代大哉問。(示意圖樂屋網)
若你擁有了300萬，倒底是先買房子還是先買股票好呢？擁房派認為銀行低利，外加原物料漲價與缺工問題，應該先買房；擁股派則認為，買房是消費行為，買房子會先背債，應該先將本金投入股市獲取利潤。
文章目錄
01｜先買房子還是先買股票好？
若以投資角度來看，兩者都有不同的優缺點，讓我們先看看他們彼此的差異：
▌覺得先買房比較好？買房的優點
1.抗通膨保值佳：急漲緩跌，下跌幅度不高，波動緩慢，房價不隨物價指數影響。
2.能抵押：房子可以抵押給銀行獲得現金，多一筆資金運用。
3.強迫儲蓄：繳房貸如同在銀行存款，若繳完房貸或提前轉售，還能賺取價差。
4.實質購買感：站在自己的房子裡，能感覺到自己投資的商品價值。
5.額外收入：購買店面或出租房子，可以獲得租金額外運用，槓桿效果佳。
▌覺得先買股票比較好？買股票的優點
1.門檻較低：有閒餘資金可隨時投入，不需要預備大量現金。
2.流動性高：可隨時買入或賣出股票，資金運用靈活度高。
3.資訊透明：股市價格與財報都能查到，但房價、屋況不易掌握。
4.年化報酬率：購買指數型ETF，平均年化報酬率7%~12%之間，優於買房。
5.無須背債：不開槓桿借貸買股票，不像買房有房貸壓力。
▌先買房與先買股票的缺點有哪些？
先買房還是先買股，缺點到底有那些？樂屋網整理出幾個重點。(製表樂屋網)
02｜以300萬試算買房子和買股票的差異
檢視以上差異，先買房還是先買股並沒有絕對的好或壞，但如果我們今天試算未來二者的未來報酬率的話，差別會是下面的情況：
買房子報酬率
自備 200 萬元，貸款 800 萬分 30 期，買下 1,000 萬的房子，房貸利率 1.7%，本息平均攤還的話每月要繳 28,384 元。若決定 10 年後以1,200 萬賣出，扣除自備款 200萬以及剩下 20 年的 681 萬，剩餘 318 萬，若暫不計入成本，每年獲得的報酬率為15.9%。
買股票報酬率
選擇標普500(SPY)，從 2012 年開始一次投入 300 萬台幣，以複委託購買，暫不算入手續費等成本，持有十年至 2021 年，則投資報酬率為 247.11%。
選擇台灣50(0050)，從 2012 年開始一次投入 300 萬台幣，暫不算入手續費，持有十年至 2021 年，則投資報酬率為 296.1%，年化報酬率為 14.8%。
以上試算，刻意將買房子的房貸利率提高到 1.7% 計算，而買股票部分沒有計入券商手續費和交易費等成本，約略比較後發現，買股票（較為穩健的 ETF）比買房子的投資報酬率還成功；不過若納入外在因素，因為通膨造成的租金漲價或缺工缺料現況，房價正逐步上漲，越晚買房將付出更多成本。買房後若有租人，除了有租金收益還能節稅，似乎也比買股票還能多份收入。
03｜買房子前，必須釐清的幾個觀念
理解買房與買股的投資報酬率後，二者最大的差別在於投資門檻與流動性，但如果想要兼顧自住與投資價值，還有幾個觀念必須釐清：
1.有無還款能力：買房子不只是頭期款，買房後房貸的還款能力也很重要。
2.是置產還是投資：買第一間房只能算是置產，屬於消費行為，若有閒錢可以購入第二間房，才算投資。
3.貸款不用付清：買房子應該要考慮到未來會換手售出，買在好的地點，未來換屋還能清償剩餘貸款。
4.買房進場時機：如果手上已有買房頭期款，且還有餘裕資金，可隨時買房。地點好的房子，房價只會因為每次賣出後的價格逐步墊高房價，不受空屋率與少子化影響。
5.重劃區物件：若是自住，因為預算限制可買在重劃區，但如果是投資存房，要考慮缺乏生活機能，資金回收不易，另外新建案會有買太貴，被賺取價差的問題。
6.買房追房：買第一間房子地點要好才有增值潛力，未來若要換房，一旦看到後勢看漲的區域，可以用老房子去追新房子，越住越好，越賣越貴。
04｜買房子收租或轉手，要面臨哪些問題？
晉身為存房一族，無非就是收店租或房租，每月固定獲得額外收入，儘管投資報酬率可能不及股票來得快速，但相對波動性較小，有利於長期持有，不過還有些事情要注意：
1.房地合一稅與囤房稅：因低利造成資金大量流向房市，連帶也使得更多法人獵地買屋，加速房價推升，注意持有太多房子會有稅金問題，囤房三戶以上課稅 3.6%。
2.租客問題：遇上素質不佳的租客，拖欠租金，影響每月資金安排，另外破壞屋況或者有人輕生，都會折損房屋價值。
3.租金收益過少：若收租地點太偏遠，反之或是同地區競爭者多，收取的租金過少，無法抵銷每月房貸成本。
4.裝潢吃掉收益：花太多錢裝潢，墊高買屋成本。
5.房屋維護：物件出租後，需要不定期的花錢維護水電裝置等設備，維持現有屋況。
05｜結論
近幾年因為銀行低利，讓買房議題再次凸顯，過往買房觀念都會偏向消費行為，認為只要滿足個人需求即可，但若加入了「投資」角度，買房的觀點就會不一樣。
有專家建議買房應該量力而為，買房應視為購入資產，因此應思考的是持有獲利，而不是消費品，日後好不好賣掉也要考慮進去；如果購入後不好賣，價格再低都沒用。買房前做功課了解區域行情很重要，檢視地區的房市成交狀況，也能幫助自己評估未來房屋價值。買房是人生大事，一定要多花時間累積經驗，仔細研究，希望大家買到好房子。
文章發布:2022-03-18
內容更新:2024-03-14
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