名家專欄》禁止換約又限貸 央行打炒房加速器成形？
安怡陪你聊房市
美國聯邦準備理事會公告升息暫緩，台灣央行也一如外界預期不動利率，重貼利率維持先前公告的1.875％，不料卻突擊強化選擇性信用管制措施，包含六都直轄市加新竹縣市，民眾購買第二屋時，除了原本的規範無寬限期外，此次新增貸款7成的限制，讓外界大喊真是猜不透。
去年3月面臨通膨與房市過熱壓力，外界預估央行理監事會會公告擴大選擇性信用管制，不料央行直接打破停滯了2年不動的利率，一出手就是升息1碼。
強化信用管制+修法 投資客大打擊
一年過後，此次外界預期通膨壓力減緩，利率應該維持不動，央行再度突破大家想像，再強化選擇性信用管制，搭配即將上路的《平均地權條例》禁止換約，頗有「雙管齊下」之感，調控房市意味明顯，對投資型買方無疑又是一大打擊。
但萬幸的是，停止升息，房貸族終於能鬆一口氣。
2022年迄今央行重貼利率調整情形
資料來源：中央銀行、樂屋網整理
觀察這波升息循環，對房貸族增加不少壓力，台灣五大銀行（台灣銀行、合作金庫銀行、台灣土地銀行、華南商業銀行和第一商業銀行）新承做購屋貸款利率，從去年3月的1.378％，一路跟著重貼現率升息，到今年4月正式突破2％大關，來到2.08％，共計增加了0.702個百分點。
以1000萬元房貸金額，每月本息均攤30年為例，去年3月時，每月還款金額約為33,930元，但到了今年4月，同樣的條件下，每月還款金額增加到37,370元，每月多繳超過3400元，漲幅達到了10%。
房貸利率與房貸數變化
資料來源：中央銀行、聯徵中心
通膨壓力趨緩 升息止步穩房市
然而，近期通膨壓力趨緩，消費者物價指數（CPI）年增率已從今年1月的3.05％，逐月下降，到今年5月已降至2.02％，如果未來回落至2%的警戒線內，升息循環應該就可確認告一段落。
一個不再繼續升息的環境，可以讓市場有機會穩定下來，重新找到平衡；儘管選擇性信用管制又為房市增添變數，剛性需求的自住客也可能會產生觀望，但撼動房價的空間還是有限，如果接下來的政策環境能維持穩定，不再有太多干擾因素，房市也有機會逐步回暖。
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