名家專欄》新青安曝三大缺陷! 全民購屋熱潮暗藏風險

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安怡陪你聊房市

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文/樂屋網調研中心經理洪安怡


自去年8月「青年安心成家購屋優惠貸款」(簡稱新青安)政策實施以來,引發全民購屋熱潮,同時衍生出諸多市場亂象,如買後轉租、人頭戶購屋等。面對輿論壓力,公股行庫推出「簽切結書」措施,試圖緩解炒作風潮,行政院長卓榮泰亦承諾進行政策檢討。然而,這些應對措施能否有效遏止亂象呢?


回顧「青安」的政策演變,舊版青安是貸款額度800萬元,寬限期3年,還款年限30年,政府補貼利率也僅半碼,跟一般銀行提供的首購或軍公教房貸相去不遠,在條件沒有特別優渥的情況下,申辦誘因自然不高,未引起廣泛討論。


然而,新青安推出,卻徹底改變了局面:貸款額度提升至1000萬元,寬限期延長至5年,還款年限擴展至40年,政府利率補貼增至1.5碼,加上公股行庫吸收部分升息,實質補貼高達2碼,優渥的條件引發市場熱烈反應,同時也暴露出政策設計的三大缺陷。


其一,齊頭式補貼,加深居住不正義


既然是政府補貼,難道不該把錢花在刀口上?但不論是舊版青安還是「新青安」,都是不限「首購」,不設年收入門檻,年齡規範也只要成年即可,所謂「青年」,竟是18歲到188歲皆符合,內政部的住宅基金如此揮霍,豈不荒謬?


相較之下,內政部「自購住宅貸款利息補貼」合理許多,利率更低,申請條件也較嚴苛,放款額度也不高,更能有效防範投資炒作。


其二,違規成本過低,吸引買方賭一把


新青安政策的違規成本過低,助長了投機行為。即便要求簽署切結書,一但被發現違規,也僅需把先前的補貼繳回,改回一般房貸方案而已,並無太大損失,難以有效遏止人頭戶申貸、買後轉租等違規行為,這種低風險高報酬的結構,無疑刺激了投機心理。導致資金不夠的要借,資金足夠的更要借,高堂老母,成年子女都拿來當人頭。


其三,銀根一邊緊縮一邊寬鬆?官方各部會政策相互矛盾


而新青安政策與其他房市調控措施之間存在矛盾,官方一方面端出預售屋禁止換約,房地合一重稅等措施來抑制供給,另一方面又透過新青安寬鬆資金,買方滿手現金找不到貨,供給不足下,進一步抬升房價,這種政策不一致性,無疑加劇了市場的混亂。


新青安5年寬限期躲房地合一重稅   助長炒作行為       


更令人不解的是,新青安的5年寬限期,恰好與房地合一的重稅期吻合,為投資者提供了一個低成本、高獲利的操作空間。以一間1250萬元的房屋為例,利用新青安最寬鬆的條件,貸款8成1000萬元,還款40年,寬限期5年,一段式利率1.775%來計算,前5年寬限期,每月還款大約1萬4792元,前5年的房貸支出合計約88萬7520元。


5年寬限期後,假定房價漲幅50%(參照信義房價指數2019年Q1至2024年Q1漲幅),轉手成交1875萬元,帳面獲利600萬元,就算扣除房地合一120萬元的稅金,還能大賺480萬元,對應買方實質投入的資金,約莫僅100多萬元,更遑論還能重購退稅,或多等1年使用400萬元免稅額來降低房地合一稅,這種誘人的回報無疑會刺激更多投機行為。


無殼蝸牛自備款不足   被迫轉往預售屋市場   


然而,真正的經濟弱勢群體——那些連2到3成的自備款,都籌措不出的無殼蝸牛們,無法享有新青安的優惠方案,只能或被迫繼續承受高額租金,或轉向預售屋市場。建商趁機推出低首付、工程期零付款等方案,表面上為購屋者提供便利,實則可能使其陷入長期債務困境,同時推高新建案價格,不僅未能解決原有住房問題,反而可能加劇財富分配不均,為房市健康發展埋下隱患。


誠然,新青安政策並非房市亂象的唯一禍首,市場資金充裕,剛性需求不滅,民眾望穿秋水盼不來房價跌,整體市場瀰漫著「今天不買,明天會更貴」,再來個新青安大手一推,形成了當前的市場局面。

青安從一開始,就是錯誤的補貼政策,既不公平,更加深了居住的不正義。要支持真正需要幫助的群體,避免補貼的美意淪為炒作房市的工具,就要重新審視新青安,加嚴申請條件,提高違規成本,並與其他房市政策一致,才能在追求社會公平,並兼顧經濟發展間,找到一條更為平衡可行的道路。

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文章來源:名家專欄》新青安曝三大缺陷! 全民購屋熱潮暗藏風險

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