囤房稅2.0對房市影響一次看個夠

胡兆陽
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近期房地產市場最門熱門的新聞話題就是立法院三讀通過「囤房稅2.0」條例,但其實這個法案的真正名稱是「房屋稅條例修正案」,是針對多屋族、餘屋多的建商給予課更多稅金的法律條文,當然也就會影響國內的租屋、購屋、建商推案、訂價等種種的房地產市場。

由於法律條文總是艱澀難懂,現在就讓我們直接從這個囤房稅2.0的重點,一項一項去看對未來房地產市場可能產生什麼影響。

一、以全國歸戶、家戶為單位來計算房屋戶數的稅率。
以前多屋族用「台北市一間、台中市一間、高雄市一間...」各地分散數量的避稅方式已經不管用,現在改為以家戶(本人、配偶、未成年子女)為單位,持有第四間房屋就要以累進稅率課徵房屋稅,所以租屋條件不佳(例如交通差、租金報酬率低)的房屋市場將掀起賣屋潮。

二、提高非自住住家用稅率
非自住住家房屋稅率由現行 1.5~3.6% 調升為 2~ 4.8%,看似稅率的漲幅不小,但是各地方政府不一定會調高到最高的4.8%,而且多金又多屋的房東大多會以調高租金,轉價到房客身上來因應稅金上揚,因此租屋市場的租金水準將有上升的趨勢,而部分受不了房租一直上漲的民眾,自然也就會投入購屋市場裡,房市的買氣有機會跟著上升。

▲房屋租金不斷上揚,不少民眾忍痛轉而購買預售屋,以求安身立命之所。

三、特定住家房屋降稅
全國單一自住房屋現值在一定金額以下的稅率,由 1.2% 調降為 1%。出租且申報租賃所得達租金標準,或繼承取得共有住家用的房屋,稅率從 1.5~3.6% 降至 1.5~2.4%。由於降稅的幅度不是很大,房東也普遍不願申報租金所得,所以預計對於自用住宅市場的銷售、租屋市場的供給不至於有太大的改變。

四、建商餘屋將會增稅
房屋的起造人(包括且不限於建商)的待售住家房屋(也就是餘屋) 2 年以內,稅率由現在的 1.5~3.6%,小漲為 2~3.6%;超過 2 年沒賣掉就要被當做是非自住住家用的房屋稅率 2~4.8%,這將使得國內的預售屋、新成屋市場產生明顯變化。

在預售屋市場方面,建商可能會減少推出戶數多的造鎮、大型建案、以及坪數太大、總價太高的建案,以免到時候太多的新成屋完工賣不完,被課太重的房屋稅;餘屋量比較多的重劃區建案,其推案速度也會跟著略微放緩,這樣對於房市的長遠發展反而是好事。另外,採用「邊建邊售」模式的建案也會增加,免得房子蓋好賣不完、或賣太慢被課徵重稅,但是這也意謂著民眾要多準備一點購屋自備款,才能買得了這些「邊建邊售」的建案了。

▲囤房稅2.0上路之後,新成屋市場將會變得更為熱絡。

至於在新成屋市場方面,建商為了避開囤房稅,對於2年以上的餘屋產品會有降價求售的空間,所以屋齡2年以上的新成屋市場,可能成為首購族、換屋族首要鎖定的購屋標的,畢竟每坪房價直接降價,對於辛苦購屋的民眾是最有用、也是最實在的利多,那些調降房貸利率、政府補貼利息或提高房貸成數....等等,都比不上房價降價來得實際啊!

 

 

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