錯用房貸利息扣除額!你中了幾樣?

盧振池
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   又到了五月申報綜合所得稅的日子!近幾年在房地產市場交易火熱的情況下,國人購屋、支付房屋貸款利息的人數又增加了不少,而這些付出去的自用住宅購屋貸款利息只要符合國稅局的規定,都可以拿來扣除所得額抵稅。以自用住宅購屋貸款利息扣除額上限30萬元、所得稅率12%為例,最多就能省下3萬6千元(30萬X12%)的所得稅金。


▲財政部對於房貸利息扣除額訂有多重的適用規定,申報時要特別留意。

   不過也有很多民眾因為不瞭解、誤用或是誤解自用住宅購屋貸款利息扣除額的這些規定而算錯稅金,現在就來看清楚民眾常見的房貸利息扣除額申報錯誤,以免損及自身的權益、或是日後被國稅局要求補稅甚至還會被罰鍰。

一、只限一屋
   如果買了兩戶相鄰的房子、打通隔牆成為一戶來居住,但是申報所得稅時,只能選其中一戶的房貸利息支出當做扣除額,不能兩戶的房貸利息都拿來扣除,此時當然要選房貸利息支出比較多的那一戶。


▲銀行給的房貸相關單據最好都要留存,以便稅務人員查核時能做為證明之用。

二、不限一筆貸款
   同一間房子的房屋貸款可能會有一筆以上的房屋貸款,例如某甲申辦1000萬元的房屋貸款,其中800萬元以內符合政府推出的優惠購屋貸款方案,剩下的200萬元就由銀行的一般房貸補足;或是把房貸轉到別家銀行時,一部分符合銀行推出的優惠貸款、一部分使用一般房貸方案,這樣就會有兩筆房屋貸款,所產生的房貸利息支出都可以列為扣除額。

三、不包括修繕、二胎、消費性房貸
   不過,如果是把房子抵押去銀行申請的房屋修繕貸款、消費性貸款、增貸或二胎貸款而產生的房貸利息支出,是不能列為報稅時的房貸利息扣除額。


▲房屋修繕貸款、増貸額度的利息支岀,不能列報為房貸利息扣除額。  買房討論這邊加入> 買房討論

四、看產權不看借款人
   民眾常常誤以為:「房貸借款人和所得稅申報人是一人」,就可以扣抵房貸利息扣除額,其實是這間房屋的產權必須登記在本人、配偶或扶養親屬名下,才可以申報為自用住宅房貸利息扣除額。

五、必須辦妥戶籍登記
   光看產權還不夠!即然名為「自用住宅」購屋貸款利息扣除額,當然要有「自住」的事實,然而稅捐機關無法去每個家庭查核自住的事實,因此就由「是否遷入戶籍」來認定,換句話説,本人、配偶及扶養親屬必須有戶籍登記在這棟房子裡,而且房子不能岀租、營業、執行業務等使用行為,才能申報這項自用住宅購屋貸款利息扣除額。


▲房子如果有岀租、營業、執行業務等使用行為,就不能申報自用住宅購屋貸款利息扣除額。

六、租金、房貸扣除額擇一
   有的民眾在老家附近申辦房貸、買了自用住宅,卻又在工作地附近租屋居住,於是申報了自用住宅購屋貸款利息扣除額、再申報了租金扣除額(上限12萬元),這樣當然不被准許,因為這兩個扣除額只能二選一,不能同時申報扣除。

 

 

 

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