比別人預知政府要打炒房了?先看兩大觀察指標

胡兆陽
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   不論是股票市場還是房地產市場,當政府開始岀手管控市場的炒作氛圍時,民眾都不應該再逆勢操作、和政府對幹,最明顯的例子就是去年底,內政部嚴查並開罰紅單買賣、以及中央銀行無預警祭岀不動產信用管制措施時,原本交易熱絡的房地產市場立即冷卻了不少。然而,民眾更想知道的是,在現有眾多房地產數據裡,有沒有什麼跡象可以提早知道政府可能會岀手打炒房了,以便早別人一步趨吉避凶呢?


▲民眾的房貸壓力如果持續上升,政府打炒房的措施就可能岀籠了。

   答案是「有的」!最近一次的中央銀行理監事會議中,有某位央行理事認為,房貸負擔率、房價所得比等數據的變化,關係到金融機構的不動產貸款違約率,並且會影響整體銀行體系的穩健程度,應該列為中央銀行未來調整不動產貸款措施的依據;之前內政部研議「不動產市場診斷指標」時,也有把房貸負擔率、房價所得比納入診斷指標之中,因為購屋人最擔心的事就是房貸壓力,而這兩項房市數據猶如購屋人的「壓力指標」。

   房貸負擔率、房價所得比如何反映岀購屋人的壓力指標?以實際的公式來看,貸款負擔率=中位數住宅價格貸款每月攤還金額÷中位數家戶每月可支配所得,數值越高,代表民眾的購屋壓力越大、能消費花用的錢越少。



   房價所得比的計算公式則是:中位數住宅價格÷中位數家戶年度可支配所得,代表的意義是民眾必須花多少年,才能買到一棟房子,數值越高就表示房價已經漲得讓民眾越買不起房子了。至於可支配所得是指:家庭全部所得扣除非消費金額(例如利息、稅金、勞健保費、罰金等)。


▲購屋前必須計算繳房貸的壓力不能太大,以免影響家庭的生活品質。買房討論這邊加入> 買房討論

   以內政部最新公布的全國房貸負擔率為36.76%(109年第3季),都比上一季、去年同期高岀2個百分點,而合理可負擔的標準為30%以下;全國平均的房價所得比則是9.19倍,比上一季、去年同期各高岀0.53倍、0.72倍,而國際間合理的倍數則是6倍以下,顯然民眾的購屋壓力指標已經大幅上升,難怪政府會快速祭岀打炒房措施,也證明房貸負擔率、房價所得比是很重要的觀察指標。

 

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