購屋必看!內政部公布雨遮計價、計坪別傻傻分不清

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

最近購屋時該注意的「雨遮」計算問題再度浮上新聞檯面,主要原因是內政部近期打算公告實施「雨遮不計坪、不計價」的政策。消息傳來,引起業界不少的擔憂,一般的購屋民眾則是不太清楚雨遮的計算問題,剛好可以利用這次的討論熱潮,好好暸解這個攸關每個人購屋權益的政策。  

房市 ▲雨遮的計算問題又再度成為爭議的房市話題。  

「雨遮」在住戶的認知裡,就是指窗戶外緣上方,用來遮擋雨水、陽光的凸出建物,在建築技術規則裡則對「雨遮」有明確定義:「自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分以內,且結構外露樑及併同設置雨遮板者,此樑及雨遮板均得標註為雨遮,屬於附屬建物。」   同樣屬於附屬建物的還包括屋簷、陽台、花台、露台等,主建物則是指屋內的房間、客廳、廚房等。以往不論是賣預售屋、中古屋,包括雨遮的附屬建物坪數是要登記在房屋所有權狀的總坪數裡,賣屋時計算出來的房屋總價當然也就把雨遮的坪數價格包含在內,也就是說:雨遮、屋簷是要計坪、計價的。以每坪30萬元的房價、雨遮2坪來計算,雨遮及屋簷就要花掉購屋人60萬元的積蓄。  

房屋主建物、附屬建物的差別

項目 主建物 附屬建物
說明 屋內的使用坪數 屋外的自用坪數
內容 客廳、房間、廚房等 雨遮、屋簷、花台、露台等
是否計入坪數 預售屋計入坪數,但將改為不計入坪數,成屋計入坪數
是否計價 預售屋不計價,成屋可計價

資料來源:房地王整理  

直到2011年時,內政部有鑑於國外房屋坪數的計算大多沒有包括雨遮、屋簷,再加上民間批評高昂的房價讓「給鳥站的地方也要花60萬元來買」,於是明訂預售屋的雨遮、屋簷採取「計坪不計價」方式,也就是雨遮、屋簷的坪數會登記到房屋所有權狀上面的附屬建物坪數,但是銷售的總金額則不能涵蓋雨遮、屋簷的坪數。不過,內政部這項「雨遮、屋簷計坪,不計價」的方式只約束了預售屋,並沒有限定「成屋」也要比照辦理。   所以現在買新成屋或中古屋的時候,建商及房仲業者仍然以「權狀坪數 × 每坪單價 = 房屋售價」來賣給購屋者,至於預售建案的建商、代銷業者則是改以「一戶總價」而不是以「每坪XX萬元」來賣,這樣就能減少總價計算的爭議,降低「雨遮、屋簷不計價」的衝擊。

  買屋 ▲雨遮不計價對購屋者有利,但買屋時要向建商問個清楚。  

購屋民眾要留意的是,有些預售建案打出「每坪單價比別家便宜」的口號,卻不寫出實際每坪單價(以免陷入廣告不實的爭議)時,有可能是把雨遮坪數灌進總價裡之故。例如同樣是權狀32坪、賣900萬元的房子:   甲建案的坪數開價沒有包括2坪的雨遮,所以 900萬元÷(32-2坪)= 每坪賣30萬元; 乙建案的坪數開價有包括2坪的雨遮,就標榜每坪賣「28.1萬元」,因為900萬元÷ 32坪 = 每坪賣28.1萬元。

  購屋 ▲將來購屋不能只看每坪單價,而是要看買賣契約書的房價計算是否有算入雨遮坪數。  

所以千萬別只看「每坪賣XX萬元比別家便宜」,就傻傻的相信這個建案的開價真的有「讓利」,而且一旦內政部真的實施「雨遮不計坪、不計價」的政策之後,更要提防這種數字迷思的買賣招術。    

 

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