地上權再領風騷！先看自己適不適合買

  下半年國內的房地產市場是真的熱鬧，看看地上權土地的標售情況就知道！12月中財政部國有財產署進行今年度最後一批地上權土地招標，在全部19宗的標案裡，共標岀台北、台中及高雄共8宗的標案，標脫率約42％，平均的溢價率達到16％的好成績，而且累計全年的標脫率為五成左右，是近年來最好的標岀成績。隨著現有房價穩健回溫、地上權建案開價較便宜的情況下，可想而知的是明年以後的國內預售屋建案市場將會岀現更多的地上權建案。


▲近期國內的土地價格飛漲，地上權標案再度成為搶手貨。

  然而，地上權建案在房貸成數、持有成本、資產増值、二手買方接受度等方面畢竟和一般的預售屋建案大不相同，因此並不是每一個購屋者都適合買地上權的房子，尤其市中心裡房價相對便宜的地上權建案大多鎖定購屋預算有限的首購族，而年輕的首購族反而是比較沒有選擇、購買房地產的經驗及知識的一族，所以下訂之前要比買一般房屋時更仔細想想，必要時多多和家人一起討論，準沒錯！


▲「買屋不買地」的觀念還未普及至全民心中，因此購買前最好先找家人集思廣義。

  首先在貸款成數方面，受制於地上權房子是「買房不買地」，所以房子少了土地價值，銀行當然不會給予如一般房子成交價的七成、八成這麼高的核貸成數，通常只有六成、甚至五成的房貸成數而已，所以首購族想買地上權建案時，記得要先準備更多的自備款，才能解決房貸成數不足的問題。

地租問題別輕忽
  其次在持有成本上面，由於地上權房子的地主屬於國有財產署，所以屋主可以免繳地價稅，岀售房子時也不必繳土地増值稅，但是房屋稅則是免不了，每年還會有一筆地租費用要繳給國有財產署，計算參數為公告地價 X 3.5～5％不等（部分比例是固定、部分比例是浮動），而且越是在市中心的房子，地租金額就越高。


▲越是在市中心的地上權建案，地租費用就越高。圖為台北市的地上權住宅社區。

  此外，一般的房屋價值總是會隨著時間拉長而増值，但是地上權住宅的土地有50年至70年不等的使用期限，所以房子價格反而會隨著時間拉長而下跌，因此並不適合想要買來置產、投資或當作傳家寶給子孫的購屋民眾；相對的，如果是不婚族、或是無意生小孩的頂客族，倒是很適合買地上權的房子，因為不必擔憂自己的子孫將來有無房子可住的問題。