房貸成數被砍該如何?三招解決自備款短缺困境

胡兆陽
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  中央銀行突如其來祭岀的不動產信用管制,限制了銀行承作公司法人、建商、第三戶購屋者申辦的不動產貸款成數,而且是立即生效。雖然中央銀行接著宣布12月7日(含)之前已經送件的房貸案不在此限,但是對於現在已經簽約購屋、還沒有申請房貸的民眾而言,還是會受到日後房貸成數不足的影響。而且就算是首購族、換屋族也可能會遇到銀行給的房貸成數不如預期的情形,如果民眾選擇退屋、解約,就要面臨不高於購屋款的法定15%違約金的損失,因此「補足購屋自備款」就成為不得不去思考的方式。


▲中央銀行祭岀的房市限貸令,使得預售屋投資客面臨未來房貸成數可能不足的問題。

  以這次購買第三戶房子(含)以上的民眾,房屋貸款被限制只能貸款6成,而且不能有還款寬限期為例,原本購買1000萬元的房子可以申請8成房貸、800萬元的額度,硬生生被砍成只能貸款6成、600萬元,自備款就要先預期會増加個200萬元。以一般預售屋建案的施工期大約3年來看,每個月至少要多存個5.5萬元當作自備款。

  「5.5萬元」對於高薪族或是一般的雙薪家庭都算是不小的負擔,因此第一招籌措限貸令増加的自備款方式是:如果自己實在無法存到這麼多錢時,應該開口向親友、父母借款時還是得勇敢開口。然而,向親友借這麼多的錢不太可能足額借到,所以第二招可以向建商詢問,看看建商這裡是否提供「分期付款」補足購屋者貸款成數差額的權宜之計,方便讓已購客戶度過這次突然而來的限貸令。


▲財力雄厚的建商或許會提供部分「公司分期付款」的方案,幫助客戶解決房貸成數被縮減的禁令。 買房討論這邊加入> 買房討論

  通常財力雄厚的建商願意用「公司貸款」的名義,讓客戶分期一至兩年還款,以免已購客戶違約、餘屋重賣也很麻煩,不過也不可能讓客戶分期20年慢慢還,所以第三招是把手上其他的房子(首購族找父母親的房子)拿去銀行辦理増貸、或是申辦高額的個人信用貸款,這樣就能取得多一點的自備款。


▲不論是透過増貸或借貸來増加購屋自備款,都必須衡量自身的還款能力,以免徒増購屋壓力。

  如果是不受限貸令約束的首購族或換屋族,則可以多找幾家銀行去申請房屋貸款,尤其一定要找幾家民營銀行來鑑價,因為民營銀行對於房屋的鑑價、估價通常會比公營銀行來得高一些,申請下來的房貸金額也就會高一些。但是被限制在已持有第三戶(以上)的購屋者,因為有白紙黑字的買賣契約書成交金額,所以無法再透過銀行鑑價、估價的方式突破中央銀行的最高6成房貸限制令。

 

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