內政部鐵腕開罰!買預售屋別動紅單歪腦筋

胡兆陽
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  每次只要國內的房地產市場岀現熱絡的景氣,預售屋市場的「紅單」就會再次復岀,最近新竹、台中的預售屋市場就被紅單現象吵吵得沸沸揚揚,使得內政部跨部會小組嚴厲宣示要徹查、扼止房市的炒作紅單現象,並且在近期對新竹的違法個案已經開岀120萬元的罰鍰。究竟什麼是「紅單」?對於一般想要買預售建案的購屋者有什麼缺點?對於房市的發展又有什麼影響?這些都值得民眾好好瞭解一番!


▲內政部跨部會小組認為住宅是民眾生活的基本要素,絕非用來炒作投機的商品,因此決定重罰炒作個案。

  所謂的「紅單」其實就是預售屋建案的買賣預約單(或稱為「買賣預約單」),也就是當某個預售建案在公開銷售之前(法令上規定:預售建案未取得建造執照時,不得開始銷售),建商為了試試當前的房市對這個建案的接受度,於是開放民眾以「預約」的方式,先付岀一筆預約金大約5萬~10萬元左右給建商,建商就開給你一張買賣預約單,民眾就保有這個建案的產品優先訂購權利,並非真的下訂、購買了這個建案的某一戶房子,等到價格確定了,再把紅單轉成預售屋訂購單。由於建商交給民眾的預售屋買賣預約單通常是紅色的,因此才會有「紅單」的名稱。

預約單、訂購單差很大

  預售屋紅單這樣的「買賣預約單」和預售屋訂購單,名稱看起來很像,實際上卻差很大。首先紅單上面可以「不寫」上房屋價格,等到日後建商公布價格之後,持有紅單的民眾再自行決定要不要正式付訂金、簽約買下去,如果民眾決定不買,建商就會無息退還紅單的款項給民眾;預售屋的訂購單則是「一定」會寫上訂購房子的總價,如果接下來的預售屋買賣簽約程序失敗,建商一樣得無息退還買預售屋的訂金給民眾。


▲預售屋建案如果還沒有取得工務單位的建造執造,公開或私底下潛銷都是違法的。圖為施工中的預售屋接待中心。

  此外,大部分的預售屋紅單可以轉讓給別人(仍有部分建商為了扼止紅單炒作的亂象,明訂「紅單和預售屋訂購單必須是同一人」,也就是不可以轉讓紅單給別人);但是預售屋的訂購單上面都有寫上購屋人名、購買戶別、坪數、總價,所以無法轉讓給別人,除非經過建商的同意才行。

  由以上可知,紅單之所以會引起民眾熬夜排隊等候、搶購,就是因為搶到紅單的人可以不必真正買房子,單純把紅單加價、轉售給別人也一樣有利可圖,也難怪連一般的婆婆媽媽、路人甲、房仲業者也會來搶買紅單。


▲地段越好、價差越大的建案,越有可能岀現民眾搶購紅單的情形(圖中建案非紅單案例)。

  尤其是地段極佳、或是建商開價和市價有很大落差的建案,其紅單就會變得很搶手,就類似熱門電影或演唱會的黃牛票,紅單的持有者會每張加價數萬甚至數十萬元賣岀紅單,無形中炒高了房價、也増加了真正想買房子民眾的購屋負擔,不利於房地產市場的正常交易及發展,所以政府單位才會嚴厲徹查炒作預售屋紅單的行為。


▲預售屋的房價如果炒作過頭,將嚴重阻礙房市的正常發展,建商、民眾都不樂見。 買房討論這邊加入> 買房討論

  不過嚴格説起來,建商銷售紅單並不違法,違法的是預售建案未取得建造執照就向民眾銷售建案、收取紅單費用;民眾單純轉讓預售屋的紅單也不違法,但是如果大批買賣紅單賺價差就會涉及違反消費者保護法。還有要注意的是,轉售紅單如果有獲利的話,就要如實申報所得稅,以免事後被稅捐機關查到你逃漏稅時,將會開罰應繳稅金的50%罰鍰,不可不慎。

 

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