買預售屋注意!廣告內容也是契約的一部分

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

之前幾年房地產市場景氣大好的時候,許多建商紛紛大量推出了新的建案,現在這些建案正處於完工的交屋期,不過有少數建案沒有依照當初賣屋廣告的公共施設內容施工,對於已購屋的民眾要面臨可能價跌的困擾,又遇見這種完工後縮水的公共設施,當然會很不高興。此時,民眾要懂得利用法律條文,來維護自身權益。

  新屋建案 ▲現在正處於新屋建案的交屋期,民眾自身權益要據理力爭。  

前一陣子發生在新北市某個建案的例子即是,這個新成屋完工後,已購客戶在辦理交屋時發現,當初建案在預售時的廣告文宣品上強調的306度環景空中花園、社區交誼廳、健身房等高級公共設施,卻都沒有施作出來,引起交屋民眾不滿,於是聯名告上法院。   建商所持的理由是,當初和住戶簽訂的「預售屋買賣契約書」裡,並沒有詳細明定社區裡這些公共設施,而是屬於「無償附贈」的東西,所以沒有蓋出並不算是違約;況且,契約書裡面也有註明「公共設施若有違法,公司保有最終的修改權利」,由於施作了這些交誼廳、健身房等設施可能成為違章建築,對社區也不利,因此才沒有施工。  

建案 ▲建案附設的公共設施也是居民應該享有的權益,不能任由建商說改就改。  

不過法界人士表示,法院對於民眾購買預售屋的權益會以內政部公告的「預售屋買賣契約書範本」內的權益做為基本準則,然而根據行政院消費者保護委員會通過的「預售屋買賣契約書範本」第一條就明文規定:「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分。」   換句話說,預售屋的廣告宣傳品裡面記載的所有內容,就已經是建商和購屋民眾簽訂的契約書內容的一部分了。這些在預售屋廣告裡的公共設施最後如果沒有施作,建商就已經算是違約了,如果建商想用「公共設施若有違法,公司保有最終的修改權利」這條契約內容規避責任,就好像要住戶簽契約認同「廣告內容僅供參考、沒有法律效力」一樣,建商這樣的做法是無效的。  

預售建案 ▲預售建案的廣告傳單內容已經被視為是買賣契約書的一部分。  


況且建商或許可以因為後續條件的改變而修改公共施設內容,但是卻沒有權利擅自決定完全不施作,因為完全不施作或是大幅度的修改公共施設的內容,都關係到已購屋民眾的使用權益,建商必須事先告知、或適度的減價以便取得已購屋民眾的同意。難怪法院最後就是判決建商必須賠償每一位住戶平均18萬餘元的損失,可見只要所有住戶團結起來、熟稔相關法律條文,已經損失的權益必定能夠獲得補償。    

 

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