不動產法律系列！你的預售屋契約違規了嗎？

  想買預售屋的民眾要注意了！有鑑於今年以來國內預售屋市場的推案量屢創高峰，銷售成績頗為亮眼，行政院消保處為了保障購買預售屋民眾的權益，特地會同內政部地政司及各地方政府的地政局（處），進行預售屋建案的「預售屋買賣定型化契約」專案查核，結果發現被抽查的預售建案完全符合查核項目標準的比例只有8％，也就是市面上可能有近九成的預售建案，所提供的買賣契約書（部分）內容並不符合政府的法規規定。


▲預售屋建案的違規項目不少，購屋民眾要多多提高警覺。

  由於預售屋建案不像中古屋或新成屋建案看得到、也摸得到，因此一切的預售屋購買權益都必須依靠民眾和建商共同簽訂的「預售屋買賣契約書」來保障，如果市面上的預售屋建案提供的買賣契約書有很高的違規比例，勢必會損害到購屋、履行契約內容的權益，民眾不可不慎。那麼究竟預售屋契約書裡的哪些項目，是建商最常見的違規事項，民眾應該要特別注意？


▲預售屋建案「先賣後蓋」，只能依靠完善的買賣契約書保障購屋權益。

  首先，違反「通知交屋」類別的項目為最多，比例高達75％。例如預售屋買賣定型化契約裡規定：如果賣方（即建商）沒有在領得使用執照6個月內交屋，每日應繳交房屋總價的萬分之5 做為「延遲利息」給買方，但部分建商卻私自把延遲利息的計算比例降為萬分之2；此外，部分建案把「交屋前」應該負責完成的修繕義務，私自改成「交屋後」的維修保固，企圖讓民眾放棄交屋前的權益、以便建商儘早取得房貸款項。


▲建商如果延誤原訂的交屋時間，民眾可以向建商求償。

  違反「房地標示及停車位規格標示」則是另一個建商的預售屋買賣契約書裡普遍存在的違規項目，例如契約裡沒有寫明停車位的高度、停車空間、車道及其他必要空間面積、停車空間面積占共有部分總面積的比例，如果沒有寫清楚這些項目，購屋民眾很可能就會買了不合用的停車位、或是被任意灌水後的房屋坪數。


▲停車位的尺寸不是只看長度、寬度，還要注意高度是否足夠。 買房討論這邊加入> 買房討論

  最後，還有一個預售屋建案提供的契約書裡最常見、而且是很多建商刻意會「犯規」的項目，那就是交屋保留款僅「2萬元」或「5萬元」或「由買賣雙方議定」，這些都違反內政部定型化契約書的規定：買方有權保留房價總額的5％做為交屋款，購屋民眾一定要據理力爭這項保障，以免交屋保留款太少，讓建商得以拖延修繕屋況瑕疵、延誤交屋時程。