不動產法律系列!你的預售屋契約違規了嗎?

胡兆陽
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  想買預售屋的民眾要注意了!有鑑於今年以來國內預售屋市場的推案量屢創高峰,銷售成績頗為亮眼,行政院消保處為了保障購買預售屋民眾的權益,特地會同內政部地政司及各地方政府的地政局(處),進行預售屋建案的「預售屋買賣定型化契約」專案查核,結果發現被抽查的預售建案完全符合查核項目標準的比例只有8%,也就是市面上可能有近九成的預售建案,所提供的買賣契約書(部分)內容並不符合政府的法規規定。


▲預售屋建案的違規項目不少,購屋民眾要多多提高警覺。

  由於預售屋建案不像中古屋或新成屋建案看得到、也摸得到,因此一切的預售屋購買權益都必須依靠民眾和建商共同簽訂的「預售屋買賣契約書」來保障,如果市面上的預售屋建案提供的買賣契約書有很高的違規比例,勢必會損害到購屋、履行契約內容的權益,民眾不可不慎。那麼究竟預售屋契約書裡的哪些項目,是建商最常見的違規事項,民眾應該要特別注意?


▲預售屋建案「先賣後蓋」,只能依靠完善的買賣契約書保障購屋權益。

  首先,違反「通知交屋」類別的項目為最多,比例高達75%。例如預售屋買賣定型化契約裡規定:如果賣方(即建商)沒有在領得使用執照6個月內交屋,每日應繳交房屋總價的萬分之5 做為「延遲利息」給買方,但部分建商卻私自把延遲利息的計算比例降為萬分之2;此外,部分建案把「交屋前」應該負責完成的修繕義務,私自改成「交屋後」的維修保固,企圖讓民眾放棄交屋前的權益、以便建商儘早取得房貸款項。


▲建商如果延誤原訂的交屋時間,民眾可以向建商求償。

  違反「房地標示及停車位規格標示」則是另一個建商的預售屋買賣契約書裡普遍存在的違規項目,例如契約裡沒有寫明停車位的高度、停車空間、車道及其他必要空間面積、停車空間面積占共有部分總面積的比例,如果沒有寫清楚這些項目,購屋民眾很可能就會買了不合用的停車位、或是被任意灌水後的房屋坪數。


▲停車位的尺寸不是只看長度、寬度,還要注意高度是否足夠。 買房討論這邊加入> 買房討論

  最後,還有一個預售屋建案提供的契約書裡最常見、而且是很多建商刻意會「犯規」的項目,那就是交屋保留款僅「2萬元」或「5萬元」或「由買賣雙方議定」,這些都違反內政部定型化契約書的規定:買方有權保留房價總額的5%做為交屋款,購屋民眾一定要據理力爭這項保障,以免交屋保留款太少,讓建商得以拖延修繕屋況瑕疵、延誤交屋時程。


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