不動產法律系列 為什麼建商的承諾跳票 我還敗訴?

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

不少民眾買房子除了自住之外,為的是將來能夠賺到房價增值的利益,而房價增值依靠的就是周邊的生活機能或特殊利多題材。但是建商之前宣稱預售屋建案附近的利多題材如果沒有實現,民眾不見得能夠百分之百討回公道。日前就有一個判決此購買預售屋的民眾因此敗訴的案例,裡面的法理依據值得購屋民眾當做以後購屋的參考。  

預售屋 ▲民眾要熟稔預售屋的買賣知識,才能順利完成購屋美夢(此建案非本文新聞案例)。  

此案例是位在新北市某重劃區的預售屋建案,推出時宣稱建案旁邊將進駐某知名影城,建商的廣告宣傳單裡也有提到附近將蓋影城、購物商場的內容,不少民眾衝著「影城當鄰居」、房價可能增值的題材,紛紛掏錢下訂、購屋。不料沒多久,因為其他因素使得此影城進駐在此的承諾跳票,已經買屋的民眾不願權益受損,於是要求建商返還購屋頭期款,而建商不願意退款,雙方因此對簿公堂,不過地方法院最後判決此購屋民眾敗訴。   此案例中購屋民眾認為站得住腳的立場在於:

  1. 此預售屋建案當時的看牌、廣告都有提到知名影城將會進駐,因此基於企業應有的誠信原則,當此影城決定不來時,建商已經構成「廣告不實」,所以已購屋民眾應該有權解除預售屋買賣契約。 

  預售屋 ▲不少重劃區建案都標榜附近將有便利的生活機能興起。  

 

  1. 民眾和建商簽約的條文中有提到:「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分」,可見提供影城等設施也是雙方約定的內容,現在即然建商無法實現契約內容,所以民眾可以依契約規定退訂房屋。

  不過法界人士表示,購屋民眾能不能退訂、拿回頭期款,完全要看買賣契約怎麼寫的?此案例建商站得住腳的地方在於:

  1. 建商當時的確有和此知名影城達成落腳在附近的協議及合約,只是後來產生了變數,而且買賣契約裡沒有明訂隔壁「一定是此家影城進駐,如果是別家影城進駐就算違約」,而且影城的計畫也還在進行中,所以嚴格來說不算是「廣告不實」。 

  購屋權益 ▲民眾的購屋權益,全靠房屋買賣契約書來捍衛。  

  1. 買賣契約中沒有提到「不能更換別家影城」、或是「換了別家影城就要接受民眾的退屋」等規定,所以建商可以繼續維持雙方的買賣合約,但是民眾可以要求建商減少房屋價錢做為賠償。

  最後,也是全案最關鍵的地方在於,民眾提出來的影城爭議並不影響此建案的結構或居住安全、或是交屋權益的實質損失,因此還不到一定要解除預售屋買賣契約的地步,所以法院才會判決民眾敗訴。由此可知,購屋民眾有什麼特殊的解約或退訂要求,一定要在房屋買賣契約書裡以「白紙黑字」一條、一條寫明清楚,將來如果不幸上了法院,勝訴的機率才會越大。      

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