對新成屋屋況認知不同?這些不能算是物件瑕疵

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

又到了年底新成屋的交屋潮,不少民眾本來想要迎接交屋的喜悅,但是卻演變成對新成屋「期望越大、失望越大」的局面。最近在台北市就有民眾因為不滿新成屋有瑕疵,也和自己當初買預售屋的落差太大,而決定和建商對簿公堂,但是最後卻不幸敗訴。法界人士表示,新成屋的屋況和自己的認知差距太大,不代表一定都是建商的錯,所以一切還是得依法院的判決為準。  

新成屋 ▲新成屋的瑕疵成案與否,不是建商或買屋民眾自己說了就算。  

此案例是位在台北市南港區的豪宅建案,已經交屋的民眾大多對於建商的新成屋成品沒有太多意見,但是另有少部分民眾則是對於此建案標榜1500坪中庭花園的樹木數量、大樓外牆加裝的格欄、地下室有漏水、有人使用過屋內馬桶而有尿漬、以及疑似用到爐渣混凝土、壁癌及白樺等缺失,而向建商提出解約或減少購屋價金等訴訟。  

不過經過法院的審理之後,認定這些購屋民眾認為的新成屋「瑕疵」其實並不構成各種瑕疵的要件,所以判決建商勝訴。法界人士表示,有關於買賣物品的「瑕疵」認定,民法第354條第1項雖然有規定:賣方對於賣出的物品,應該要擔保此物品在交給買方時,出現價值減少或減少物品效能的瑕疵。但是物品效能減少的程度無關重要的話,不得視為「瑕疵」。  

新成屋驗屋 ▲新成屋驗屋時如果看見白樺現象,民眾可以要求建商立即修復而且暫不交屋。  

舉例來說,新成屋如果使用爐渣混凝土、還沒交屋就變成凶宅、或是交屋後在保固期間就出現漏水、壁癌、白樺等問題,會影響居住品質、房屋效能或是房價下跌的實質損失,這些都屬於新成屋的瑕疵,但是為什麼提告的民眾仍然會敗訴呢?主要是以下的關鍵:  

一、中庭花園的樹木數量並沒有在預售屋買賣契約書裡明訂要種幾棵,而且植裁樹木的數量不足也不是至關重要,所以不能視為房屋的瑕疵。 二、「疑似使用爐渣混凝土」只是驗屋時的懷疑,交屋的民眾必須自己舉證、再把證據交給法院,不能用自己的認知來當作是「瑕疵」。至於屋內的馬桶有使用過的痕跡及尿漬,可以請建商在重新清洗過就和新品無異,所以也不能算是瑕疵。  

新成屋 ▲新成屋的馬桶被使用過或有尿漬,無法成為交屋時的瑕疵要件。  

三、建案在交屋時,民眾如果發現地下室真的有漏水、白樺、壁癌等現象,要請建商立即改善,並且由新成立的管理委員會共同驗收。如果是驗屋時的屋內發生漏水、白樺等現象,則可以要求建商修復完成再來交屋,而且建商在交屋之後也要繼續負責一定期限的保固責任。  

若是想以這個瑕疵而要求解約、退屋,恐怕有違反比例原則而難以如願,除非在當時的預售屋買賣契約書裡有加註雙方都同意的「新成屋交屋時不得查看出漏水、白樺等情況,否則買方可無條件解約、退屋」等條文,民眾也要記得保留當初預售屋建案銷售的報紙廣告、傳單DM等,因為這些文宣品的內容都等於是買賣契約的一部分,萬一和建商對簿公堂才會有所依據。  

 

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