不動產法律系列! 我家的外牆不是我家的

胡兆陽
分享:
瀏覽數 :  694

 同一棟住宅的鄰居家冷氣機組可以放到你家外牆嗎?一般的民眾大概都不能接受這種事,但是民眾有所不知的是這個所謂的「自家外牆」,其實也不屬於自己專有,所以並不是你想掛什麼就可以掛什麼,愛怎麼用就怎麼用,一切都要先瞭解住宅建物的各種使用區域及定義開始。


▲老舊公寓沒有規劃冷氣室外機的專屬空間,因此常把機器掛在外牆上。本圖非本案例

 最近發生類似的住宅糾紛就是,有個一樓公寓的住戶在進行室內裝潢工程時,把冷氣室外機安裝在二樓住戶的陽台外牆上,導致冷氣室外機產生的噪音嚴重干擾了二樓住戶的居家安寧,二樓住戶不斷向一樓住戶反映要求拆除機器,但是一樓住戶都置之不理,還認為機器放在牆壁之外,所以沒有侵害到二樓住戶使用屋內空間的權益,令二樓住戶相當傻眼。

 雖然二樓的外牆不屬於二樓住戶的「專有部分」,但是一樓住戶還是不能把冷氣室外機裝在上面。法界人士表示,根據公寓大廈管理條例的規範,住宅建物的使用區域分為專有部分、共用部分、約定專用(詳見以下表格)三種,而每一戶住宅的外牆並不屬於自己可以獨自使用的範圍(例如自己的客廳、陽台),而是屬於整個社區、全體住戶可以共用的權利區域(例如中庭花園、地下室)。

住宅建物使用區域的定義

比 較 項 目 說        明 舉     例
專有部分 公寓大廈中具有獨立使用性質的全部或一部分空間,而且可以單獨登記為區分所有權之標的者 客廳、陽台、房間
共用部分 公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者 中庭花園、地下室、外牆
約定專用 公寓大廈的「共用部分」經約定供「特定區分所有權人」使用者 法定空地、露台、公寓頂樓

資料來源:公寓大廈管理條例,房地王整理

舉例來說,住戶不可以在自己房子的外牆上出租廣告看板來賺錢,而是要先經過區分所有權人大會的同意,再由社區的管理委員會負責統籌、招租整棟的外牆廣告看板(必須合於現有的法令規定),收到的廣告看板租金收入也必須全部挹注在社區管理基金裡。


▲房屋牆壁以內是自己專有的空間,牆壁以外屬於全體社區共有。

 然而,現在全台灣有數以萬計的老舊公寓並沒有設置社區管理委員會,所以外牆上的大大小小廣告、冷氣室外機、參差不齊的鐵窗隨處可見,也沒有人或單位來管,但是這並不表示自己的機器設備可以隨意設置到別人家的外牆上,更何況還發出干擾別人居家安寧的噪音,因此案例中的一樓住戶已經明顯涉及侵占罪,應該要趕快移動相關機具設備才行。

房地王line: @djh4909b

關於記者 胡兆陽

提供房地產知識與分享買房子秘訣,擄獲許多讀者支持。

相關文章: