寬限期引發逾放比問題!銀行、房貸戶3招因應

胡兆陽
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  最近房屋貸款市場最受關注的新聞,不是房貸利率什麼時候會調漲,也不是哪一家銀行又推出優惠利率搶房貸客戶,而是官方機構擔心未來有大批的房貸寬限期陸續到期,是否會帶動銀行業下半年的住宅貸款逾放比例大幅增加而引發金融危機?購屋民眾可別以為這些都是政府機關、金融機構的相關監控措施,和自己沒什麼關係,實際上,現在已經有不少銀行開始把房貸授信的品質及流程等項目上緊發條,有意申辦房貸的民眾可得注意未來房貸市場的變化,才不會被掃到「颱風尾」。


▲買房子的總金額相當大,能不能獲得足額的房屋貸款得再三向銀行確認。

  由於2014年之前的房市景氣處於大多頭的行情,因此吸引許多投資客買了房子、再去申請有3~5年寬限期(只繳利息、不繳本金)的房屋貸款。這幾年房市景氣開始向下修正以來,有些投資客早就已經認賠殺出房子,但是也有部分投資客不願意認賠賣屋、選擇繼續拖到寬限期結束,看看到時候房市景氣是否回春?再決定是要賣房子、還是直接不繳房貸本金,讓房子淪為法拍屋?如果是選擇後者,就會讓銀行業的逾放比增加。

 根據金管會的統計數據,國內購置住宅貸款的逾放比從2014年的0.15%,逐年上升到今年初的0.26%,漲幅將近1倍。雖然目前的房貸逾放比還在安全的範圍內,和去年底本國銀行整體放款的逾放比0.28%相較之下還是低了一些,但是上升的跡象相當明顯,而且未來又有大量的寬限期即將到期的房屋貸款,才會讓現在的銀行業者開始提高房貸業務的相關申辦條件。


▲公營銀行嚴控房貸的逾放比率,房貸寬限期、核貸成數都會加強審查。

 目前銀行業者常見的加強管控房貸措施包括:
一、購買自用住宅的寬限期最多3年,購買第2間(含以上)住宅的寬限期最多1~2年。民眾的因應之道,只能從多存一些購屋自備款著手。至於投資客,就別再運用長天期(例如5年期)寬限期這種方法來擴大投資能力。

二、房貸成數和寬限期反向連動,例如申請7成的房貸可以搭配3年的寬限期;申請8成的房貸就只能有1年的寬限期。

三、依據申請人的所得收支比調整房貸核准成數,例如所得收支比低於125%的就減少0.5至1成的房貸成數。

 第二及第三項的規定,或許會加重首購族的繳款壓力,不過卻有助於在購屋之前,好好地把自己的財務能力計算清楚一點,以免在衝動之下買了總價太高的房子,讓自己繳房貸繳得太痛苦。

 

 

 

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