不動產法律系列!買到瑕疵屋提告竟會敗訴?

盧振池
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 一棟房屋的總價通常都很高,大家對於屋況好壞的感受也有所差異,因此買、賣雙方一旦認知不同,很容易就出現買賣糾紛。尤其購屋者是付出一大筆資金的一方,如果買到了自己認知的「瑕疵屋」,勢必要提出訴訟來捍衛自身的權益。不過法界人士表示,並不是買到了瑕疵屋、提出告訴,法官就一定會判你勝訴?能不能獲得勝訴,完全得看對法律條文的認識有多少,以及實際的情況而定。


▲買到瑕疵屋,如果不暸解法律條文,提告之後還是很可能敗訴的。

一、提告權利有其時效
 根據《民法》第365條的規定:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」

 舉例來說,買方如果在1月1日發現房子有漏水等瑕疵,但是卻拖到6月31日以後才提出告訴,或是在民國101年買下房子,漏水的情況發生在民國107年(超過5年),那麼這兩種買到瑕疵屋的情況,法院就會引用上述法條而直接駁回買方的提告。


▲房屋瑕疵的情況如果不嚴重,不見得能夠解除原有的買賣契約,除非在契約書裡明訂解約條款。

二、是否符合比例原則
 基隆某位婦人以470萬元買了一棟中古屋,購屋之前曾經向賣方確認房子沒有瑕疵,事後卻發現天花板會漏水,因此向法院狀告賣方涉及詐欺,並請求解除房屋的買賣契約。不過,法院請來第三方的鑑定單位計算出修補這棟房子的漏水問題只要8萬多元,占整個買賣契約金額470萬元只有2%左右,如果因此解約並不符合比例原則,賣方頂多得支付償賠金額給買方,還不到必須完全解約的地步,所以法院判決買方敗訴。

三、詐欺行為的認定
 同樣是這個買到瑕疵屋的案例,法界人士表示賣方的詐欺行為是否成立?要看賣方是否刻意隱瞞房子的瑕疵。舉例來說,賣方知道房子有漏水,卻在不動產現況說明書中勾選「沒漏水」,這就有刻意隱瞞之嫌;相對的,如果賣方不知道房子有漏水(例如漏在一般人很難查覺的地方),或是在房屋買賣契約書、現況說明書裡沒有註明房子有無漏水,這樣就很難斷定賣方有刻意欺瞞的行為。


▲房屋交易的金額相當高,買賣契約書裡規定的越詳細越好。

 

 

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