報稅必看!五大房地產所得稅申報常見錯誤

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

又到了5月份報稅的季節,每年一到這個時刻,不少人就會犯下報錯所得稅的錯誤,尤其是房地產的買賣金額都相當龐大,相關的所得及稅務金額也很嚇人,一旦報多了傷及自己的荷包,報少了又可能要面臨稅捐機關的罰則,本文特別列出申報綜合所得稅時,有關房地產方面,民眾最容易報錯稅的五大項目,以免日後被要求補稅、甚至挨罰:  

 

一、購屋房貸利息扣除額、租金扣除額僅能二選一

有些家庭可能繳了銀行房貸來買房子,但是卻把這間房屋出租給別人,自己再去租別人的房子來住,結果把「購屋房貸利息」和「租金支出」都列為所得扣除的項目,這樣都會被稅捐機關視為重大錯報項目。正確做法是只能這兩者「二選一」做為扣除額,不能同時列為扣除所得的項目。  

購屋 ▲購屋房貸利息和租金支出扣除額,只能二選一。  

 

二、自用住宅房貸利息才可列為扣除額

其實,上面提及的案例並不能將購屋房貸利息支出列為扣除額,因為所得稅法規定:只有「自用住宅」的購屋房貸利息支出可以作為扣除額,所以民眾把房子出租給房客、賺取租金時,這間房子的房貸利息支出就已經不符合扣除額的條件。  

 

三、扣除額有上限

不論是列舉「購屋房貸利息」扣除額,或是「租屋租金」扣除額,其提列的扣除金額都有最高金額扣除的限制,其中購屋房貸利息扣除額每一個申報戶的上限金額是30萬元(必須先扣掉儲蓄投資特別扣除額),租屋租金支出扣除額的上限則是12萬元,這兩項金額在今年報稅時都沒有更動,超過上限金額的部分只得自行吸收、不能再列為扣除額。

  預售屋 ▲賣掉預售屋有獲利時,也要列入綜合所得稅裡的財產交易所得。  

 

四、別漏報預售屋獲利 

不少民眾誤以為預售屋還沒有蓋好、沒有產權移轉登記的問題,所以賣掉預售屋或是預售屋預約單(俗稱「紅單」)如果有獲利,也不必申報所得稅。其實這是錯誤的觀念,因為預售屋的買賣雖然不必去登記產權,但是稅捐單位認定買賣預售屋和預售屋預約單是「權利移轉」,權利移轉的獲利仍然屬於財產交易所得,所以還是要申報到綜合所得稅裡。  

房地合一稅新制和舊制的差別

比較項目 房地合一稅新制 舊制
條件 1. 房子買進時間在民國103年1月1日(含)以後,而且賣掉前持有時間還未滿2年。 2. 房子買在105年1月1日以後。 房子買進時間在民國104年12月31日(含)以前,而且賣掉前持有房屋的時間超過2年
課稅方式 採分離課稅 併入綜合所得稅課稅
  必須在出售房子、完成產權移轉手續後的30天之內就要申報、繳完房地合一稅,不必申報綜合所得稅的財產交易所得。 1.核實認定-賣屋所得=(出售價格-買進價格-買進房屋的相關費用)× 出售時房屋評定現值/出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值) 2.標準認定-賣屋所得=(房屋評定現值 ×當年度售屋財產交易所得標準%)

資料來源:財政部,房地王整理  

 

五、搞懂售屋的新制、舊制

最後要提醒民眾的是,今年是房地合一稅制實施以來,舊制、新制同時存在的申報所得稅的年度,去年有賣掉房地產的民眾要先搞清楚自己是適用舊制,還是適用新制?才不會報錯房地產的財產交易所得項目。    

 

關於記者 盧振池

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