誰是房市救星?黃金世代與一個人生活當道

janechiu
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【房地王記者/邱和珍報導】

在所有影響房價因素中,房貸利率、經濟榮枯及政府房市政策都是經常被討論的話題,但唯有人口變數因牽涉許多不同消費族群,在資料搜集不易情形下常被忽略,尤其被喻為「黃金世代」的戰後嬰兒潮及「一個人的生活」消費群體龐大,如能針對其人口特徵而採取不同因應對策,應有助於提升房市整體量能。  
   

 

出生人口數 締造歷史紀錄 

1945年二次世界大戰結束,隔年就出現戰後嬰兒潮,各國相繼投入「增產報國」行列,台灣也不例外。台灣的戰後嬰兒潮大致分為兩個時期,一是從1947年(民國36年)至1964年(民國53年),二是從1965年(民國58年)至1984年(民國73年)。

在1947年至1964年間,這十八年間平均每年的出生人口為37.7萬人。至於1965年至1984年,這二十年間平均每年的出生人口為39.3萬人,第二時期的出生人口數創下台灣百年人口歷史新高。  

 

 

吃苦當吃補的黃金世代

「戰後嬰兒潮」不僅開啟了台灣人口高峰期,也因為戰後百廢待舉、物資非常匱乏,因此這世代在成長時期大多生活貧困,造成後來堅毅卓絕的獨特個性。所謂「化危機為轉機」,戰後嬰兒潮不僅奠定整個國家經濟發展基礎,也為個人創造及累積可觀的財富,直到現在,他們仍是各世代裡消費實力最為雄厚的一群。

2014年,第一時期的戰後嬰兒潮已全部超過50歲,有些已離開職場,選擇在風景宜人的地方買間別墅,過著悠閒的退休生活;有些則因子女已成家不再與自己同住,索性將房子賣掉,換成小坪數的房子,保留較多的現金,以備晚年不時之需;有些為滿足成就感,持續投資房地產以增加財富。總之,第一時期的戰後嬰兒潮與1964年以後出生的消費群體,對於房屋的需求是有差別的。    

 

 

個人雖小 聚沙成塔

另外一個影響消費行為的族群是「一個人的生活」消費群體。這個消費族群包括想要一個人生活的年輕人,愛上一個人生活的中年人,以及必須一個人生活的老年人。 誠如國際知名趨勢專家大前研一在其著作「一個人的經濟」中指出,21世紀的三大趨勢正結合一個巨大的經濟體:高齡化、少子化和網路化的潮流正影響著每個人的生活,也帶來無限的新商機,於是形成只要商品獨特,再貴都有人買,以及漏夜排隊搶購超值商品的街頭奇景。 台灣生育率連續多年在世界各國敬陪末座,65歲人口又佔台灣全人口數的13.2%,這兩項事實在在顯示台灣少子化及人口老化問題嚴重,而年輕人向來是消費主流,但在面臨所得不增的情形下,若是要買房,可能都會優先考慮夠住就好的小宅。至於單身或喪偶的消費群體,他們的家庭成員數通常就是自已,所以不論是租房或買房,大多也會以小宅或套房為優先考慮。 房地產跟其他商品一樣,當供給大於需求時,價格會跌,但當供給小於需求時,價格會上漲,除非遇上類似1995年因中共試射飛彈而引發的台海危機,才有可能造成房地產價格狂跌,否則房屋的價格比一般商品高出很多,即使供過於求,跌幅也有限。  

 

思維改變心態 思路決定出路

無論是「戰後嬰兒潮」或「一個人的生活」世代,兩者都是目前台灣主要的消費群體,因此他們進場購屋的意願,對房地產業者來說是「喊水會結凍」的關鍵消費群體。 通常,政府公布的數據大多為平均值,很難根據如此模糊輪廓規劃一個既符合「戰後嬰兒潮」世代又能滿足「一個人的生活」群體的建案。事實上,這兩大消費群體普遍分散於各行各業中,若想要針對他們傳達房產相關訊息,並不是一件容易的事。 雖然房地產屬於傳統產業,但傳統也要注入新思維,因為隨著全球數字化、網路E化、社群網站應用於各行各業,越來越多的實例告訴我們,如果能善加利用類似的技術,不僅可以改善服務品質與發現潛在客戶,還能擴大市場以及提升效率。    

 

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