政府力拼獎勵措施!房市新希望就看老屋都更

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

有鑑於國內老屋各種問題遲遲不見解決,新政府打算推出專案來推動老屋都市更新的速度。但是對民眾而言,都市更新已經不是新的東西,但為什麼還是遲遲不能成功?裡面有什麼利與弊?這些問題都值得關心老屋都更議題的居民進一步來暸解,房地王未來也將以系列文章來探討。  

都市更新 ▲政府準備推出更有利的政策,來加速老屋都市更新。  

老屋都更」說得簡單一點就是「老屋換新屋」,由於國內有高達100多萬戶、比例超過4成而且屋齡大於30年的老房子,大部分集中在各大都市或城鎮的市中心,容易衍生出巷弄衛生、治安不良、甚至是建築安全等居住問題。如果這些老舊公寓有1/3的比例能夠改建成新大樓,那麼產生的龐大營造工程、建築建材、換屋需求等商機將無可限量,因此「拆老屋、蓋新屋」的商機成為國內房地產產業的新希望。   但是談到「老屋換新屋」的都市更新商機,勢必就會牽扯到政府(政策)、建商和居民這三方的角力及利益衝突。為了能儘快化解這些衝突及障礙,近期政府抛出減免賦稅、專案經營管理、整合民眾意願等方式,希望能提升老屋、建商參與都市更新的意願。
  71 ▲老屋更新的政策若能成功,對房地產市場將是一大利多。  

事實上,早在10多年前法令上就已經有「都市更新條例」以及「都市更新建築容積獎勵辦法」的法令,但是老屋換新屋的成果還是不如預期,可見都市更新在實際運作上並沒有那麼簡單。以政府的立場而言,提高了容積獎勵讓建商、居民能儘快完成老屋換新的過程,但是卻也和容積管制、維護居住品質的趨勢互相衝突,而且部分都市更新條例還被判定是違憲的,使得類似的爭議至今也還沒完沒了。   從建商的角度來看,能夠不必花錢買地就有市中心、好地段的建案可蓋、可賣,當然對都市更新舉雙手贊成,但是對於不配合的「釘子戶」,政府有法令也不敢插手、或是老屋都更的過程過於繁瑣、居民參與意願不高等,這些因素都讓建商也想打退堂鼓。  

71 ▲對於不配合老屋都更的住戶(非指照片此戶),政策上應該要有妥善的解決方案。  

對於老屋的居民來說,能夠不花一毛錢或是只花少少的錢就能有新房子住,當然對都市更新懷抱著無比的希望,但是對於相關法令的深奧、改建利益的分配不均、大家的意見難整合、新屋的稅賦、管理費倍增等問題,才是居民不想參與的主要原因。   假設上述的問題都能獲得解決,有意參與老屋都市更新的居民也要注意以下事項:

一 自己要多做功課、熟讀相關法令,並積極參與各項公聽會、協調會,才不會影響了自身權益而不自知。

二 都更之前,居民彼此有共識最為重要。如果沒有,不如早點放棄以免最終失敗收場。

三 自辦都更也能享有法令的優惠,團結度高的社區不妨試試。

四 所有建商承諾的事項、政府核定的獎勵措施都要有白紙黑字寫明清楚。

  7 ▲台北市的文林苑大樓,最終在爭議之中還是完成了都更改建,並落成啟用。  

至於政府該做的事,也要注意到容積獎勵的法令要能因地制宜,例如台北市繁華、地價高的台北市大安區,和老舊的萬華區都更獎勵內容就要有所不同,以免建商都選擇能賺更多的地區來做都更,導致其他區域的老屋都更案件依舊乏人問津。    

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